Fond-show: Accolade Industrial Fund

Accolade Industrial Fund je podfond akciové společnosti Accolade Fund SICAV registrované na Maltě. Fond tedy podléhá regulaci ze strany Maltské komise pro cenné papíry. Od toho se odvíjí i požadavek na minimální investici ve výši 75 000 euro, tedy necelé dva miliony korun. Fond není určen k veřejné nabídce. Investice do fondu je určena výhradně kvalifikovaným investorům v rámci soukromé nabídky.

Správu a administraci fondu zajišťuje maltská společnost Alter Domus Fund Services Malta. Hlavním distributorem fondu v České republice je společnost Conseq Investment Management. Depozitářem fondu je Česká spořitelna. O ocenění majetku se starají renomované společnosti CBRE a Knight Frank a audit hospodaření fondu provádí společnost KPMG.

Fond má korunovou a eurovou třídu. V obou případech se jedná o třídu distribuční, což znamená, že fond může rozdělovat výnos mezi akcionáře formou dividendy. Nicméně doposud k žádné výplatě dividend nedošlo, fond se tedy fakticky chová jako kapitalizační.

Tabulka 1: Základní údaje Accolade Industrial Fund

Investiční strategie Accolade Industrial Fund

Accolade Industrial Fund investuje do průmyslových nemovitostí, které dále pronajímá výrobním, logistickým a e-commerce společnostem. Strategií Fondu je udržovat vyvážené, diverzifikované portfolio průmyslových nemovitostí v České republice, Polsku, Německu, Slovensku a případně v dalších zemích. Prozatím tvoří portfolio fondu zhruba z půlky nemovitosti v České republice a z druhé půlky nemovitosti v Polsku.

Fond investuje pouze do průmyslových nemovitostí třídy A dle definice společnosti CBRE zahrnující skladové či výrobní prostory, případně jiné komerční nemovitosti dle této definice. Průměrná hrubá roční rentabilita nájmu u nemovitostí v portfoliu fondu je 6,85 % (k 30. 6. 2018). Kromě inkasovaného nájemného má na hodnotu investičních akcií fondu výrazný vliv také ocenění jednotlivých nemovitostí v portfoliu fondu. V dosavadní výkonnosti fondu hrálo přecenění hodnoty nemovitostí poměrně výraznou roli.

Podobně jako u většiny nemovitostních fondů nekupuje fond nemovitosti přímo do majetku fondu, nýbrž fakticky kupuje majetkové účasti na účelově zřízených nemovitostních společnostech, tzv. SPV, které teprve mají účetně v majetku danou nemovitost. Tato konstrukce se používá především z daňových důvodů, ale také pro jednodušší získání úvěru od banky. Nicméně má i svá úskalí spočívající v transparentnosti celého fondu, protože do účetnictví jednotlivých nemovitostních společností klient detailně nevidí.

Nemovitosti kupují do fondu zpravidla částečně na úvěr, čímž se snaží zvyšovat rentabilitu vlastního kapitálu. Při nízkých úrokových sazbách to dává smysl. Celkové úvěrové zatížení fondu, tzv. LTV (loan-to-value) je 56 % (k 30. 6. 2018), což lze považovat za přiměřené.

Graf 1: Složení portfolia fondu Accolade Industrial Fund

Historické výnosy (CZK akcií) Accolade Industrial Fund

Accolade Industrial Fund začal fungovat koncem roku 2014. Za čtyři roky fungování stoupla hodnota akcií fondu o necelých 60 procent (tedy cca 12 % p.a.). To z něj dělá jeden z nejvýnosnějších nemovitostních fondů dostupných v České republice. Nicméně nutno dodat, že významná část výnosu jde na vrub růstu v ocenění nemovitostních společností.

Stejně jako v uplynulých letech ceny nemovitostí rostly, tak v budoucnu mohou i klesnout. Tak jako u každé jiné investice i v tomto případě návratnost investice není zaručená. Může se stát, že fond bude v budoucnu muset naopak přeceňovat portfolio nemovitostí směrem dolů a hodnota akcií díky tomu poklesne.

Tabulka 2: Výnosy fondu Accolade Industrial Fund

Graf 2: Historický vývoj hodnoty investičních akcií (CZK) Accolade Industrial Fund

Rizika spojená s investicí do Accolade Industrial Fund

Stejně jako všechny fondy kvalifikovaných investorů investující do méně likvidních aktiv a mající historii kratší než 5 let, i Accolade Industrial Fund je zařazen do šesté rizikové třídy na sedmistupňové škále ukazatele SRRI. Čistě z pohledu volatility fondu by jinak jeho rizikovost odpovídala spíše stupni 3.

Specifickým rizikem všech nemovitostních fondů je riziko likvidity. Retailové nemovitostní fondy musí ze zákona držet minimálně 20 % majetku fondu v likvidních aktivech, max. 80 % portfolia mohou tvořit nemovitosti, aby byly schopné v případě větších odkupů uspokojit investory, aniž by to mělo negativní dopad na ostatní investory ve fondu. Jde o to, aby v případě odkupů fond nemusel narychlo prodávat nějaké nemovitosti za nevýhodnou cenu.

Pro fondy kvalifikovaných investorů toto omezení neplatí. Accolade Industrial Fund se naopak snaží držet likvidní složku v zásadě co nejmenší, aby veškerý kapitál vydělával (nesl nájem). Podíl likvidní složky portfolia fondu se pohybuje jen v nižších jednotkách procent. Aby eliminovali riziko náhlého většího odlivu kapitálu z fondu, jsou odkupy z fondu umožněny až po pěti letech od nákupu akcií fondu. Oceňování akcií fondu navíc probíhá kvartálně a na vypořádání odkupu má fond vždy další kvartál, takže relativně dost času, aby dokázal zajistit potřebnou likviditu.

Dalším specifickým rizikem fondu Accolade Industrial Fund je měnové riziko. Všechny nemovitosti ve fondu jsou totiž primárně oceňovány v eurech a inkasují nájem v eurech. Hlavní měnou fondu je tedy euro. U korunové třídy se nicméně snaží zajišťovat měnové riziko do korun pomocí měnových forwardů.

Tabulka 3: Poplatky spojené s investicí

Celková roční nákladovost fondu na úrovni 1,88 % p.a. vypadá relativně nízká. Ovšem správce do ní nezapočítává výkonnostní odměnu 20 % z hrubého účetního zisku fondu. Ta by při dosavadních výnosech vycházela lehce přes 3 % p.a. a celková roční nákladovost fondu by se fakticky blížila 5 % p.a. To jsou samozřejmě ale náklady, o které už je očištěna čistá hodnota akcií fondu (viz výnosy výše).

Závěrečné hodnocení Accolade Industrial Fund

Accolade Industrial Fund patří spíše k dynamičtějším fondům. Tomu odpovídá i vynikající dosavadní výkonnost. Znovu však zdůrazňuji, že velká část historického výnosu fondu je dílem růstu cen nemovitostí. Riziko tohoto fondu spočívá právě zejména v dalším vývoji cen průmyslových nemovitostí, které jsou pochopitelně velmi citlivé na celkový ekonomický vývoj v regionu.

Česká republika je momentálně na vrcholu ekonomické konjunktury, ekonomika už narazila na kapacitní limity a prochází ochlazením. Dá se předpokládat, že růst cen komerčních nemovitostí se přinejmenším zastaví a v případě ekonomické recese nelze vyloučit ani pokles cen. Výrobní, skladové a logistické areály bývají v tomto směru nejnáchylnější.

Jako dlouhodobá investice může být Accolade Industrial Fund velmi zajímavou složkou dynamického portfolia kvalifikovaných investorů. Nicméně momentálně si nemyslím, že je pro takovou investici vhodné načasování. Dnes bych se určitě držel raději nemovitostních fondů, kde hlavní složku výnosu tvoří pravidelně inkasovaný nájem, nikoliv přeceňování hodnoty nemovitostí.

Autor je privátní investiční poradce ve společnosti FINEZ Investment Management a externí analytik společnosti OK KLIENT.

Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z materiálů Accolade Fund Sicav. Data k vývoji hodnoty podílových listů a výkonnosti fondu jsou platná k 30. 9. 2018, data o složení portfolia fondu jsou platná k 30. 6. 2018.