CONSEQ přistoupil k přecenění Realitního fondu

S ohledem na drastické omezení aktivity ve většině odvětví národního hospodářství, ke kterým došlo v návaznosti na  opatření přijatá vládou ve snaze zamezit šíření Covid-19, rozhodlo představenstvo Conseq Funds investiční společnosti, jakožto obhospodařovatele a administrátora Conseq Realitního fondu, požádat výbor odborníků o provedení mimořádného přecenění nemovitostního portfolia fondu k datu 31. 3. 2020.

Výbor odborníků konstatoval, že vzhledem k zmrazení nemovitostního trhu, a to jak v ČR, tak ostatních státech středoevropského regionu, nelze s jistotou kvantifikovat pohyb hladiny tržních cen nemovitostí, resp. růst či pokles míry kapitalizace (nájemního výnosu). Výbor se přiklonil k názoru, že předpokládaný růst rizikové prémie je plně kompenzován poklesem dlouhodobých bezrizikových výnosových měr, ke kterému dochází vlivem snížení základních úrokových sazeb a kvantitativním uvolňováním měnových politik, ke kterému přistoupila jak ČNB, tak ECB. V ocenění tedy nebylo přistoupeno k plošné změně kapitalizačních měr (nájemních výnosů). Zároveň však výbor odborníků zohlednil riziko krátkodobého poklesu nájemního příjmu z nepotravinářských maloobchodních jednotek, ke kterému vzhledem k jejich nucenému uzavření s  velkou pravděpodobností dojde. Dále výbor v modelu ocenění prodloužil předpokládanou dobu mezi koncem stávajících nájemních vztahů a uvažovaných nových nájemních vztahů, a to vzhledem k  očekávanému zpomalení nájemní aktivity ve všech segmentech nemovitostního trhu.

Úpravou těchto parametrů ocenění klesla hodnota nemovitostního portfolia Conseq Realitního fondu o necelá 3 %. Tento pokles byl ovšem částečně kompenzován zvýšením hodnoty vyjádřené v korunách měnově nezajištěné části portfolia nemovitostí, jejichž nájem je denominován v EURu, a to vlivem posílení směnného kurzu EURa vůči koruně.

Celkově tedy hodnota podílového listu Conseq Realitního fondu poklesla pouze o 1,1 % meziměsíčně, meziročně fond i přes uvedený pokles zhodnotil prostředky klientů o 4,5 %.

^REKLAMA

Graf vývoje Conseq realitního fondu     

Zdroj: Conseq    

„Nacházíme se v mimořádné situaci, jejímž následkem dojde k pravděpodobně nejhlubšímu propadu světového HDP v moderních dějinách. Vzhledem k tomu, že tento propad je vyvolán jednorázovým šokem a nikoli systémovým selháním, a dále díky naprosto bezprecedentnímu rozsahu fiskálního a monetárního impulsu, ke kterému simultánně přistoupily téměř všechny vlády a centrální banky světa, lze očekávat, že se bude jednat pouze o krátkodobý propad trvající pouze dvě až tři čtvrtletí. Proto zatím nepředpokládáme, že recese přeroste v globální finanční krizi. Opatrnost nám však velela promítnout současnou nejistou situaci do ocenění aktiv Conseq Realitního fondu radějí dříve, nežli později,“ vysvětluje krok Jan Vedral, předseda představenstva Conseq Investment Management a.s.

„Conseq Realitní fond vstupuje do tohoto období nejistoty ve výborné kondici. Naše portfolio je konzervativně oceněné, široce diverzifikované a nemovitosti jsou pronajaty ve většině případů dlouhodobě stabilním firmám, které s výjimkou nepotravinářského maloobchodu a stravování (na celkových nájmech se podílí pouze 28 %) jsou současnou krizí dotčeny jen nepřímo. Likvidní finanční aktiva fondu (bankovní depozita, nástroje peněžního trhu) ve výši 700 mil. Kč tvoří 22 % hodnoty fondu. Předpokládáme, že současná nejistota na trhu přinese nové příležitosti, jež budeme díky silné hotovostní pozici moci využít.“

Fond má navíc velice nízký podíl cizích zdrojů – fond většinu nemovitostí financuje vlastními zdroji, podíl cizích zdrojů (přijatých úvěrů) je pouze 18,7 % z celkového objemu fondu.