05. 01. 2023
Trh s investicemi do komerčních nemovitostí stagnuje, letošní rok bude náročný
- Objem investic ve 4. čtvrtletí představoval 330 milionů EUR, za celý rok pak 2,03 miliardy EUR.
- Domácí investoři si v posledním čtvrtletí loňského roku drželi 42% podíl na investicích, stejně jako kapitál z USA. Za celý rok však domácí kapitál trhu dominoval s podílem 51 %.
- Výnosy za prémiové nemovitosti se dále mírně zvyšovaly, ačkoliv nižším tempem než výnosy u státních dluhopisů.
- Nesoulad v očekávání kupujících a prodávajících na trhu přetrvává. Několik transakcí bylo odloženo nebo zcela zrušeno, jelikož kupující na poslední chvíli začali požadovat slevy, a to i přes předchozí dlouhá vyjednávání.
Během 4. čtvrtletí přesáhl objem investic do komerčních realit 330 milionů EUR. To potvrzuje zpomalení trhu, jelikož se jednalo o nejmenší čtvrtletní objem investic v roce 2022. V meziročním srovnání dosáhl objem investic hodnoty 2,03 miliardy EUR, o 8 % více než v předchozím roce. Avšak při vyloučení transferů v rámci majetkové skupiny vlastníka a předprodejů v obou letech dosáhl objem investic 1,67 miliardy EUR, meziročně tedy o 6 % méně.
„Zatímco čísla za rok 2022 ukazují na dobrý výsledek českého investičního trhu, sílí obavy, že následující rok bude náročný. Část prodávajících bude nucena připustit si, že na trhu došlo k přecenění, zejména kvůli prudkým nárůstům úrokových sazeb, způsobených snahami centrálních bank o zkrocení inflace. Jelikož i cena financování v eurech už přesáhla 5% hranici, výnosová procenta se budou muset upravit směrem nahoru. Financování v korunách bude ještě dražší a výnosy, aby dávaly pro investory smysl, se budou muset přiblížit dvojciferným číslům“, komentuje aktuální situaci na trhu komerčních nemovitostí Richard Curran, ředitel společnosti Knight Frank.
Ve 4. čtvrtletí vzbudily největší zájem investorů logistické a výrobní nemovitosti s podílem 60 %, následovaly maloobchodní nemovitosti s podílem 21 %. Stejně jako v předchozích čtvrtletích se jednalo zejména o nákupní parky a supermarkety. V celoročním srovnání pak měly maloobchodní nemovitosti největší podíl na investicích: s objemem přes 610 milionů EUR přilákaly 30 % všech investic, následovaly kanceláře s 27% podílem, 22 % investorů přilákala výroba a logistika a multifunkční nemovitosti měly 16% podíl. „Očekáváme, že bude narůstat poptávka po institucionálním nájemním bydlení a logistických areálech. Kanceláře budou stabilní. V maloobchodu bude stejně jako v posledních dvou letech poptávka zejména po nákupních parcích a samostatně stojících velkých prodejnách. Naopak u nákupních center a obchodů na hlavních obchodních ulicích mohou narůstat obavy investorů kvůli současné ekonomické situaci, což se s největší pravděpodobností projeví na výši cen tak, aby i tento produkt přilákal kupce“ nastiňuje možnosti budoucího vývoje Curran.
Zatímco během 4. čtvrtletí byl největší podíl investičního kapitálu rozdělen rovnoměrně mezi USA a Česko (každý s 42 %), v celoročním srovnání dominoval lokální kapitál s podílem 51 %. Následovaly USA (13 %), Slovensko (11 %), Rakousko (9 %) a Německo (7 %). „Česká republika má štěstí v tom, že snížila svou závislost na zahraničním kapitálu a během let se zde vytvořila silná základna lokálních investorů. Tito investoři potáhnou trh i během následujících 6 až 12 měsíců. Příležitosti budou hledat i tam, kde se objeví problémy s refinancováním nemovitostí při zvýšených úrocích nebo u fondů řešících svou likviditu“, doplňuje Curran.
Významné investiční transakce
Ve 4. čtvrtletí jsme nezaznamenali žádné velké transakce nad 100 milionů EUR. Největšími transakcemi tak byl předprodej Logport Prague West firmou Invesco (smlouva o smlouvě budoucí) a koupě další fáze Ostrava Airport Multimodal Park 2 firmou EQT Exeter. Ačkoliv zůstaly kupní ceny u obou nemovitostí nezveřejněny, odhadujeme že transakční hodnota u obou přesáhla 50 milionů EUR.
Přehled významných transakcí v 4. čtvrtletí 2022
| NEMOVITOST | SEKTOR | PRODÁVAJÍCÍ | KUPUJÍCÍ | CENA (odhad, mil. EUR) |
| Logport | Výroba a logistika | Logport | Invesco | >50* |
| Ostrava Airport Multimodal Park | Výroba a logistika | Consend + J&T | EQT Exeter | > 50 |
| Business Park Pardubice | Výroba a logistika | J&T | Creditas | > 30 |
| DRFG Supermarket Portfolio | Retail | DRFG | Generali | > 30 |
Zdroj: Knight Frank
Tři ze čtyř největších transakcí roku se uskutečnily hned v prvním čtvrtletí. Poslední z těch největších se uskutečnila ve 3. čtvrtletí, jednalo se však o nestandardní obchod, transfer nemovitostí v rámci portfolií spřízněných firem. S přibývajícími měsíci byl na trhu patrný nárůst nejistoty, což se projevilo i na investiční aktivitě.
Přehled největších transakcí za celý rok 2022
| NEMOVITOST | SEKTOR | PRODÁVAJÍCÍ | KUPUJÍCÍ | CENA (odhad, mil. EUR) |
| Igy Č.B., City Park Jihlava | Maloobchod | CPI Property Group | 365.invest | 215 |
| Bořislavka | Multifunkční | KKCG | Reico | >150 |
| CPI Retail Park portfolio | Maloobchod | CPI Property Group | Immofinanz | >180 (portfolio transfer) |
| Prague Industrial Portfolio | Výroba a logistika | CPI Property Group | Hines | >100 |
Zdroj: Knight Frank
Očekávání dalšího vývoje
Pro rok 2023 očekáváme, že poptávka na trhu bude tažena zejména relativně silnou základnou domácích investorů, jelikož mají lepší znalosti místního trhu. Zároveň, pokud disponují dostatečným množstvím vlastní hotovosti, jsou schopni uzavřít obchod i na trhu, který poskytuje zhoršené podmínky k financování. Zejména v první polovině roku očekáváme výrazný propad v obchodování, jelikož trh musí přijmout novou realitu s vyššími výnosovými procenty.
