Fond-show: Natland rezidenční investiční fond

Natland rezidenční investiční fond s proměnným základním kapitálem (zkráceně Natland rezidenční) je fond pro kvalifikované investory. To znamená, že do něj mohou investovat pouze lidé, kteří prokážou, že mají dostatečné znalosti a zkušenosti s investováním a dostatečné finanční zázemí. Minimální výše investice je pak 1 milion korun.

Fond se zaměřuje na development rezidenčních nemovitostí. Obhospodařovatelem a administrátorem fondu je AVANT investiční společnost, která se specializuje právě na správu fondů pro kvalifikované investory. V jejím portfoliu najdeme vícero nemovitostních a developerských fondů, ale také fondy zaměřené na private equity, správu pohledávek, umění, zemědělskou půdu, správu lesů a jiné speciality.

Tabulka 1: Základní údaje Natland rezidenční investiční fond

Investiční strategie Natland rezidenční investiční fond

Prostřednictvím fondu Natland rezidenční investiční fond realizuje finanční a investiční skupina Natland Group své developerské projekty. Momentálně fond finišuje s projektem Čakovický park, jehož výstavba započala v roce 2011 a měla by být finálně dokončena v příštím roce. Jedná se o jeden z největších komplexních rezidenčních projektů v České republice, kde celkový počet bytů přesáhne 800, z toho 540 bytových jednotek už bylo zkolaudováno a předáno.

Obrázek 1: Vizualizace projektu Čakovický park

Zdroj: Memorandum fondu

Na Čakovický park nyní navazuje menší projekt Sedmikráska. V příštím roce by měl být dokončen také projekt Lipenecký park na Praze 5, kde se staví 19 řadových rodinných domů a 43 nových bytů. Fond dále ještě v tomto roce plánuje začít se stavebními pracemi na projektu Polyfunkčního domu Harfa na Praze 9, kde má vzniknout 134 bytových jednotek. A do budoucna připravuje i další projekty, které ovšem ještě nemají stavební povolení.

Prioritní akcie a dluhopisy

Natland rezidenční investiční fond má velmi specifickou konstrukci, protože vydává dvě třídy investičních akcií – výkonnostní a prioritní. Společnost Natland Group vlastní tzv. výkonnostní investiční akcie, se kterými je spojeno právo na plný podíl na výnosech a ztrátách dle hospodaření fondu. Ostatní investoři si mohou koupit prioritní investiční akcie fondu, se kterými je spojeno přednostní právo na výnos 5,4 % p.a., a to i v případě horších hospodářských výsledků nebo ztráty na úkor fondového kapitálu výkonnostních akcií.

Jinými slovy fond garantuje držitelům prioritních investičních akcií výnos minimálně 5,4 % p.a., i když to slovo „garantuje“ používám velmi nerad, protože vždy samozřejmě záleží na tom, zda má ten výnos z čeho financovat. Je to podobné jako u dluhopisů.

Zároveň výnos prioritních investičních akcií může být i vyšší, dle skutečných hospodářských výsledků fondu, ale v tomto případě jen o chlup, protože garance přednostního výnosu je vykoupena horní hranicí výnosu, která je u tohoto fondu nastavena na úrovni 5,52 % p.a. Zjednodušeně tedy můžeme říct, že dokud bude fond Natland rezidenční solventní, tak tyto prioritní akcie fondu ponesou výnos minimálně 5,4 % p.a. a maximálně 5,52 % p.a.

Výnos prioritních investičních akcií není vyplácen, ale projevuje se růstem ceny akcií. Důvod je prostý, zatímco vyplácené dividendy podléhají 15% srážkové dani, výnos realizovaný prodejem cenných papírů je osvobozen od daně z příjmů, pokud od jejich nabytí uplynuly více než 3 roky. Takže pokud ve fondu budete držet investici minimálně doporučené 3 roky (i kvůli výstupnímu poplatku, viz dále), jedná se již o výnos čistý.

Kromě prioritních investičních akcií fondu je teoreticky možné si koupit také dluhopis fondu. Ano, přímo fond Natland rezidenční emitoval před měsícem vlastní pětileté dluhopisy s pevným úrokem ve výši 5,47 % p.a. vypláceným pololetně. Administrátorem emise je J&T banka a dluhopisy jsou stejně jako prioritní investiční akcie fondu kotované i na burze. Rozdíl oproti prioritním akciím je ale právě ve zdanění, protože při výplatě úroku je samozřejmě sražena 15 % daň, takže fakticky pak čistý výnos u dluhopisu vychází na 4,65 % p.a.

Nicméně hodně lidí přesto více slyší na dluhopis s pravidelně vypláceným úrokem, takže se fond rozhodl nabídnout investorům oboje. Pro fond jsou celkové finanční náklady u dluhopisů i prioritních akcií srovnatelné. Tímto způsobem si Natland rezidenční vlastně diverzifikuje zdroje kapitálu pro realizaci jednotlivých projektů. Část je financována bankovním úvěrem, část z prostředků externích investorů (získaných prodejem dluhopisů a prioritních investičních akcií) a část z vlastního kapitálu zakladatelů fondu.

Graf 1: Historický vývoj ceny prioritních investičních akcií Natland rezidenční investiční fond

Fond zpočátku fungoval jako více méně uzavřený produkt účelově zřízený k financování projektu Čakovického parku. Nicméně od roku 2017 byl umožněn vstup do fondu i externím investorům prostřednictvím prioritních investičních akcií. Ty jsou od roku 2018 také registrovány na burze a začaly být veřejně nabízeny kvalifikovaným investorům. Tou dobou měly akcie fondu ještě trochu jiné parametry, výnos u prioritních investičních akcií fondu byl nejprve nastaven na 5,1 % p.a. Letos došlo ke změně statutu a nově je výnos nastaven na 5,4 – 5,52 % p.a.

Původně se také cena investičních akcií stanovovala pololetně. Od srpna 2018 přešel fond na měsíční frekvenci úpisů a oceňování hodnoty akcií. Od té doby díky redistribučnímu mechanismu mezi výkonnostními a prioritními akciemi cena prioritních akcií stabilně roste, v zásadě každý měsíc o 1/12 minimálního výnosu (5,4 % p.a.), tedy standardně o 0,45 % měsíčně.

Rizika spojená s investicí do Natland rezidenční investiční fond

Na rizikové škále od 1 do 7 syntetického ukazatele rizikovosti SRRI je fond zařazen do šesté kategorie, což odpovídá vysokému riziku. Nicméně v tomto případě není důvodem vysoká historická volatilita. Hodnota prioritních investičních akcií fondu naopak vykazuje velmi nízkou volatilitu. Ovšem ty prioritní akcie zatím nemají dostatečně dlouhou historii, takže je fond automaticky zařazen mezi rizikové, tak jako každý jiný fond pro kvalifikované investory investující do nelikvidních a hůře ocenitelných aktiv.

Development s sebou vždy nese specifická rizika, stejně jako každý jiný byznys. U developmentu je zejména klíčové dodržet rozpočet nákladů na stavbu a zároveň prodat byty za plánovanou cenu, jinak by se také mohl developer dostat do ztráty a mohl by mít problémy se splácením závazků. Natland rezidenční jako většina developerů proto prodává byty v předprodeji za předem dohodnutou cenu a staví až ve chvíli, kdy už má na velkou část bytů složené zálohy od kupujících.

Z pohledu investorů je klíčové, aby developer generoval dostatečné zisky na splácení bankovních úvěrů, úroků u dluhopisů a výnosů prioritních akcií. Dle výroční zprávy fond za období od ledna do září 2018 vytvořil čistý zisk po zdanění téměř 100 milionů korun, protože se zde plně projevila dostavba další etapy Čakovického parku. Nicméně to samozřejmě ještě neznamená, že se mu bude podobně dařit i v dalších letech.

Je také důležité, aby měl dostatečné kapitálové krytí pro případ, kdy na realitní trh, jak se říká, padne deka. Aktuálně má Natland rezidenční vlastní kapitál ve výkonnostních investičních akciích přes 300 milionů korun, což poskytuje solidní krytí závazků. Celková hodnota aktiv fondu byla k 31. 3. 2019 necelých 900 milionů korun. Navíc se v emisních podmínkách dluhopisů zavazuje, že jeho celkové skupinové úvěrové zatížení (LTV) nepřekročí 75 % a během následujících čtyř let se tento limit dokonce postupně snižuje na 65 %.

Tabulka 2: Poplatky spojené s investicí do Natland rezidenční investiční fond

Fond nemá pevně procentuálně nastavený poplatek za správu z objemu majetku ve fondu, jak bývá běžně u fondů zvykem. Ve statutu jsou podrobněji rozepsány dílčí náklady fondu, většina z nich je stanovena jako fixní měsíční částka (například odměna za obhospodařování a administraci fondu je 68 000 Kč měsíčně, odměna depozitáři 30 000 měsíčně, poplatek za vedení účetnictví je 19 500 Kč měsíčně atd.).

Statut dále říká, že náklady související s obhospodařováním fondu nepřesáhnou 5 % p.a. Za rok 2018 jsou celkové průběžné neinvestiční náklady vyčísleny na 2,64 % z vlastního kapitálu fondu. Každopádně zde je asi důležité zdůraznit, že tyto náklady jsou samozřejmě již zohledněny v hospodářských výsledcích fondu a v zásadě nemají vliv na vývoj hodnoty prioritních investičních akcií fondu, kde je pevně nastavený přednostní výnos, ale primárně ovlivňují pouze hodnotu výkonnostních investičních akcií patřících zakladatelům fondu.

Pro držitele prioritních investičních akcií fondu je primárně podstatný pouze vstupní a výstupní poplatek, tyto poplatky mají přímý vliv na čistý výnos investice. Vstupní poplatek je standardně účtován ve výši 3 %, při vyšším objemu investice se teoreticky dá se zprostředkovatelem dojednat sleva. Po dobu tří let od nákupu akcií je pak při zpětném odkupu účtován výstupní poplatek ve výši 10 %. Po třech letech je výstupní poplatek nulový. Jinými slovy, aby tato investice měla smysl, tak je potřeba počítat s investičním horizontem minimálně 3 roky.

Závěrečné hodnocení Natland rezidenční investiční fond

Natland rezidenční investiční fond díky specifické konstrukci s prioritními akciemi nabízí investorům atraktivní výnos 5,4 % s přiměřeným rizikem. Investice by standardně neměla vykazovat prakticky žádné výkyvy. Hlavní riziko spočívá v totálním selhání jednotlivých developerských projektů, které by, jak se říká, přivedlo firmu na buben.

Většina developerů využívá k financování svých projektů spíše dluhopisy. K těm bývám obecně velmi obezřetný, zvlášť když dluhopisy emituje nějaká účelově zřízená dceřinka, to pak násobně roste i riziko vytunelování firmy. 9 z 10 dluhopisů, které mi přistanou na stole, končí v koši, protože je vyhodnotím jako podezřelé či velmi rizikové dluhopisy.

Jsem ale mnohem klidnější, když dluhopisy vydává investiční fond, který obhospodařuje zkušený správce a který podléhá neustálému dozoru depozitáře (bance, která vede fondu účty, v případě Natland rezidenčního fondu je depozitářem ČSOB). Navíc Natland rezidenční má dobré hospodářské výsledky a solidní kapitálové krytí. Takže tato investice mi poměrem výnos/riziko dává smysl. Prioritní investiční akcie fondu jsou pak s ohledem na zdanění výnosů výhodnější než dluhopis.

Podobnou konstrukci s redistribučním mechanismem mezi výkonnostními a prioritními akciemi má dnes již vícero fondů, zejména z dílny investiční společnosti AVANT. Některé menší developerské fondy takto nabízí i vyšší přednostní výnos, řádově 6 – 8 % p.a. Ale zpravidla je to vykoupeno také trochu vyšším rizikem, zejména menším kapitálovým krytím. Jindy zase delším časovým horizontem. Každopádně těch možností pro kvalifikované investory je dnes požehnaně, chce to jen dostatečně velký kapitál, aby bylo možné investice pěkně rozložit na vícero na sobě nezávislých projektů napříč různými třídami aktiv.

Závěrem si dovolím zdůraznit obvyklou citaci z klíčových informací pro investory, kterou najdete takřka u každého fondu pro kvalifikované investory: „Tento produkt je složitý a může být obtížně srozumitelný.“ Je to sice trochu alibismus, ale konstrukce tohoto fondu opravdu není úplně triviální, takže pokud budete o investici do tohoto fondu uvažovat, raději své záměry konzultujte se svým poradcem.

Autor je privátní investiční poradce a jednatel společnosti FINEZ Investment Management.

Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z materiálů AVANT investiční společnosti a jsou platná k 30. 4. 2019.