Fondy kvalifikovaných investorů: Šance pro developery?
Nejste investiční společnost. Jak vaše činnost souvisí s fondy kvalifikovaných investorů?
Jsme standardní poradenská firma, která se zaobírá auditem, daněmi, znaleckými službami, vedením účetnictví a agendou, který s tím souvisí. Specializujeme se na přeměny, transformace, restrukturalizace společností a v rámci této práce jsme narazili na způsob, jak pomoci developerům i jiným společnostem při realizaci developerských záměrů.
V poslední době existuje možnost využití fondů kvalifikovaných investorů (FKI) při developerské výstavbě. Developerské společnosti mohou totiž přes fondy kvalifikovaných investorů jednodušeji získat investory do svého projektu s tím, že navíc za určitých předpokladů lze dosáhnout výhodnějšího zdanění, které tyto fondy nabízejí, a tím i potenciální úspory provozních nákladů projektu.
V čem spočívá základní výhoda využití FKI u developerů?
V současné době, kdy banky pro financování projektů vyžadují vyšší hodnoty vlastních zdrojů investora, jsou FKI zajímavým nástrojem pro získání dodatečného vlastního kapitálu od finančních a jiných investorů. Jde o subjekty zřízené na základě licence České národní banky a jako takové podléhají určité úrovni regulace ČNB. A právě regulace ze strany ČNB může být pro některé investory pomyslným jazýčkem na misce vah při rozhodování o investicích.
Navíc, podstatou výhodou FKI je, že developerský projekt je možné realizovat přímo uvnitř FKI a využít výhodné nízké sazby daně z příjmů ve výši 5 %. Fondy kolektivního investování v České republice totiž podle tuzemských daňových zákonů podléhají sazbě 5 % daně z příjmu.
REKLAMA
To jsou základní argumenty a důvody, proč se vůbec do něčeho takového pouštět. V porovnání s projektem, který se realizuje standardní cestou přes běžnou obchodní společnost, je zřejmý rozdíl v daňových sazbách. U obchodní společnosti je to v tuto chvíli 20 %, u fondů je to 5 %. Důvodem, proč je sazba nižší, samozřejmě není podpora developmentu, je to spíše iniciativa státu, který se snaží podporovat trh s investicemi.
Jaká je vaše role při tvorbě fondů kvalifikovaných investorů?
Naše role je v tuto chvíli spíše osvětová a v momentě, kdy má klient možnost volby, tak mu ukážeme možnosti a souvislosti spojené s fondy kvalifikovaných investorů. Vedle pomoci s analýzou jsme schopni FKI založit se vším, co s tím souvisí. Pro potřebu žádosti o licenci se sestavuje statut fondu a celá řada dalších dokumentů, předkládá se obchodní model, plán fondu atd. U tohoto procesu asistujeme a děláme podporu.
V procesu zakládání investičního fondu s právní formou akciové společnosti je potřeba založit novou akciovou společnost. Fond nemůže žádat o licenci, když už je společnost vzniklá a zapsána v rejstříku. Zákon je striktní v tom, že vyžaduje notářským zápisem založenou společnost, která ještě není zapsána v obchodním rejstříku. K zápisu dochází až když fond dostane licenci od ČNB. Takže v procesu zakládání asistujeme v přípravné fázi, ale vyžádá-li si klient podporu v procesu podání žádosti o licenci, podáváme žádost a komunikujeme s regulátorem trhu, tedy ČNB apod.
Fondy vznikají buď samosprávné nebo obhospodařované investiční společností (IS). APOGEO není IS, takže neděláme standardní obhospodařování fondů. V této oblasti spolupracujeme s IS, která obhospodařování provádí a je odpovědná mimo jiné také za účetnictví a reporting fondu vůči ČNB. Při určitých specifických transakcích s nemovitostmi a při přeměnách však můžeme radit nejenom klientovi, ale i samotné investiční společnosti.
Pro činnost fondu je nutný depozitář, který rovněž v rozsahu daném zákonem dohlíží na činnost fondu. Depozitářem fondu je banka, role poradce je ve vztahu s depozitářem např. zjišťovat hodnotu fondu oceněním aktiv. V přípravné fázi např. provádíme výběrová řízení na činnost depozitáře a vyjednávání o podmínkách spolupráce s depozitářem.
Pro nás je v tomto oboru hodně zajímavý také fakt, že developeři, i když pominu recesi a krizi na finančním trhu, pořád mají už realizované projekty, většinou vlastněné účelově založenými společnostmi pro konkrétní projekt. Naše úloha spočívá v tom, že pokud se klient, developer, seznámí s možností založení FKI, snažíme se mu pomoci při přípravě a realizaci restrukturalizace jeho podnikatelského modelu. Ta pak celý podnikatelský model a strukturu upraví tak, aby v konečném důsledku mohl působit a fungovat právě přes FKI. Dochází k transformaci, podnikovým přeměnám, slučování společností s fondem, případně se jiným způsobem upravuje obchodní model. A v tom všem vystupujeme poradci, kteří projekt restrukturalizace nejen navrhnou, ale následně jej pomáhají klientovi realizovat.
REKLAMA
Převáží výhody spojené se založením FKI u developerské společnosti všechny problémy, které jsou s tím spojeny?
Nedá se říct, že by existoval model, který je dobrý pro každého. Specifické povinnosti fondu jsou poměrně omezující pro běžného podnikatele, který tím normálně není zatížen. Pokud si investor nebo skupina vybere cestu realizace prostřednictvím samosprávného fondu, tak zkušenost říká, že celá řada z nich se následně uchýlila do péče IS, která provádí obhospodařování.
Administrativní zátěž je větší, než je ve standardním obchodě nebo společnosti, náklady na založení a správu dosahují určité úrovně, takže pro rozhodnutí, jestli jít touto cestou, nebo ne, je důležitá analýza situace a určité kvalifikované rozhodnutí. Dokážu si představit situaci, kdy z analýzy vyplyne, že se využití FKI vůbec nevyplatí. Například kvůli tomu, že se jedná o omezený objem aktiv, který nemá smysl řešit apod.
Obecně lze říci, že FKI se vyplácí od určitého objemu aktiv. Má se za to, že minimální hodnota obhospodařovaných aktiv by měla činit 200 mil. Kč a více. Když se podíváme na developerské projekty, jeden bytový dům se velmi jednoduše dostane do hodnoty sto milionů. Z toho lze vyvodit, že právě development je ideální příklad pro využití FKI. Existuje zde potřebná hodnota, a když se společnost rozhoduje, zda se dát tou či onou cestou, je možné lehce zkalkulovat, která varianta je výhodnější.
Na druhou stranu je nutné se dívat také na zájmy investorů, na to, zda se chtějí aktivně účastnit řízení. Je to zkrátka specifické případ od případu a rozhodně se nebavíme o nějakém masovém využití tohoto nástroje. Ale skutečnost, že tato možnost existuje a že FKI vznikají, je signálem toho, že cesta, kterou se ministerstvo financí upravením daňové zátěže fondů kolektivního investování a následnou novelizací zákona o kolektivním investování ubírá, je dobrým řešením a vidím zde zajímavý potenciál úspěšnosti právě v FKI.
Může být možnost získávání kapitálu od investorů startovacím motorem pro developerské společnosti právě v dnešní době, kdy mají některé z nich poměrně velké problémy se získáním likvidity?
Hlavním problémem, kterému dnes čelí developerské společnosti, je restrikce ze strany bank. Ať už jde o zpřísnění přístupu k cizímu kapitálu, nebo neposkytování financí vůbec. Pokud developer hledá prostor pro posílení nějaké své kapitálové pozice, potřebuje bance doložit, že do projektu dává více vlastních zdrojů. A fond kvalifikovaných investorů může být nástrojem, kterým přizve další investory, kteří se budou podílet na kapitálu vyžadovaném bankou.
REKLAMA
Rozhodně to dává smysl, je to i záměr a jeden z hlavních důvodů, proč developeři o těchto fondech přemýšlejí. Daňová úspora není úplně zanedbatelná, ale není to jediné kritérium, proč se těmito fondy zabývají. Pokud je tedy v dnešní době investor schopen přispět na posílení vlastního kapitálu developera nebo nového fondu, developer má jednoznačně větší prostor pro získání cizího kapitálu od banky.
Nemyslím si, s ohledem na rentabilitu kapitálu, že by získávání vlastních zdrojů přes FKI bylo alternativou k cizímu kapitálu, který získá od banky. Oba zdroje se ale vhodně doplňují a v současné době je potřeba dodatečných vlastních zdrojů v projektech bankami zásadně vyžadována.
Dalo by se tedy říci, že je to takový ideální doplněk k získávání úvěrů od bank?
Ano, i když díky zákonným omezením v podobě zákazu veřejné nabídky investic fondem a minimální investice ve výši jednoho milionu korun nebude moci developer tímto způsobem získávat prostředky od běžné veřejnosti. Je to spíše o získání kapitálu od partnerů, kteří jsou přiměřeně silní na to, aby to ustáli.
Na druhou stranu, když si odmyslíme rovinu veřejnosti, tak firem nebo potenciálních investorů, kteří mají jeden milion korun, je dnes poměrně dost. Rozhodně by to mohlo podpořit větším způsobem poptávku, resp. přímo trh s nemovitostmi. Já ale nejsem odborník v realitním trhu, a proto nejsem schopen odhadnout, jakým způsobem by existence takových fondů mohla ovlivnit přístup ke kapitálu. Záleží to také na kontaktech developerů, ale dává to smysl i v této formě.
Jsou FKI vhodné pouze pro developerské společnosti, nebo je jejich využití vhodné i pro jiná aktiva?
U nemovitostí je jednoduché dát dohromady hodnotu, při níž se vyplatí tyto fondy vůbec rozběhnout. U jiných aktiv za určitých předpokladů by mohl být zajímavý pro obchodníky s pohledávkami, pro obchodování s emisními povolenkami apod. Akcie jen v případě, že by byl objem dostatečně veliký. Obchod s akciemi u běžných lidí neprobíhá v takových objemech, aby se jim vyplatil FKI, na druhou stranu rozhodně akcie a CP jsou jedním z podkladových aktiv, do nichž mohou FKI investovat.
Fond kvalifikovaných investorů není úplně ideální na běžné podnikání. Je to opravdu o kumulaci finančních prostředků z řad investorů a investicích do nějakého konkrétního aktiva, což může být cokoli. Pohledávky, duševní vlastnictví, emisní povolenky, fotovoltaické elektrárny apod., možnosti jsou neomezené. Kdybych chtěl obchodovat s uměním v takových objemech, aby se mi taková investice vyplatila, tak si můžu koupit sbírku umění a čekat na dobu, kdy se investice zhodnotí, a prodat. A to lze také přes FKI.
Primárně je to o investicích do různých aktiv, pokud se fond bude zabývat investicemi do dluhopisů, proč ne, u nemovitostí je zkrátka nejsnazší stanovení hodnoty. U pohledávek například máte také nominální hodnotu pohledávky, což je například miliarda. Můžete ji nakoupit za 250 milionů nebo s jiným diskontem a následně provedete inkaso a ta inkasovaná částka je ziskem pro fond. I zde se to dá tedy aplikovat.
Zmiňoval jste daňové zvýhodnění. Je právě to hlavním důvodem pro společnosti, proč zakládat FKI?
FKI jsou relativně nová věc, tento pojem byl zaveden někdy v roce 2006, pětiprocentní daňová sazba platí od roku 2004, předtím byly fondy zdaňovány 15 %. Takže posun v čase je pozvolný s tím, že záměrem rozhodně není daňové zvýhodnění podnikání, ale investování. FKI by měly pomoci kumulovat kapitál do České republiky.
Existuje vize že, podnikatelské prostředí pro kolektivní investování se bude ještě nadále vylepšovat, aby se ČR mohla zařadit po bok ostatních finančních center v Evropě. To znamená možné snižování daňového zatížení až na nulu. Cíl zde je nalákat zahraniční investory, dostat sem kapitál z běžných center, jako jsou Lucembursko, Velká Británie, Irsko apod.
To, o čem mluvíme, se netýká fondů, vzniklých podle evropské směrnice (UCITS), ale fondů upravených mimo komunitární legislativu, jejichž zákonná úprava je ponechána v kompetenci jednotlivých státu. A právě jednou z motivací práce s FKI je získání konkurenční výhody České republiky vůči ostatním lokalitám a motivace investorů investovat u nás pomocí takového nástroje.
Efekt, který by mohl z toho vyplynout, by mohl být zajímavý pro poradenství, protože se správou těchto fondů se pojí i náš byznys. Navíc, ze zkušeností s požadavky různých klientů vyplývá, že velmi často hledali úspory ve zdanění investováním v jiných lokalitách, kde měli možnost získat výhodnější úroveň zdanění. Nejenom pro mě jako poradce je zajímavé mít nyní možnost klientovi, který řeší daňovou úsporu, navrhnout řešení, kterým v konečném důsledku odvede daně v ČR. Česká republika tak je do určité míry konkurenceschopná v soutěži s jinými evropskými zeměmi s nižším daňovým zatížením.
FKI tak mohou být zajímavou alternativou pro investiční společnosti, banky a celou řadu dalších institucí namísto cesty do Lucemburska zůstat tady a využít výhody znalosti lokálního prostředí. Pokud zde tedy vznikne možnost využití takového preferenčního režimu, jaký mají v zahraničí, máme ideální příležitost přispět k vývoji domácího prostředí. Pro mě jako daňaře je příjemné vědět, že existuje řešení, které pomůže udržet kapitál v ČR, než ho spíše odvádět do ciziny.
Děkuji za rozhovor.
