Hypoteční trh: Kdy se zastaví růst úrokových sazeb?

Podobně chutný rok, jakým byl rok letošní, české banky poskytující hypoteční úvěry, již pravděpodobně v brzké době jen tak nezažijí. I přestože světem obíhal přízrak americké hypoteční krize, čeští žadatelé o hypoteční úvěry si těmito událostmi apetit po úvěrech na bydlení nenechali pokazit a hypoteční banky hlásí rekordní výsledky.

Nebývalý zájem o hypotéky byl ovlivněn hned několika faktory. V první řadě to byla celkově příznivá ekonomická situace – nízké úrokové sazby, zvyšující se příjmy obyvatel a s tím související rostoucí ekonomická sebedůvěra žadatelů o úvěry, jejichž velkou část tvořily silné ročníky narozených koncem sedmdesátých let toužících po vlastním bydlení. Zároveň se na trhu objevilo dostatek kvalitních nemovitostí, které zájemci toužili pořídit před novoročním zvýšení sazby daně z přidané hodnoty.

Výsledkem bylo za 11 měsíců minulého roku uzavřených téměř 80 000 nových hypotečních smluv v celkovém objemu 120,3 miliard Kč (zdroj: Fincentrum). Rekordních výsledků bylo dosaženo v jarních a především v letních měsících, jak je zřetelné z následujícího grafu, kde lze dosažené výsledky porovnat s předchozím rokem.

Nicméně na grafu je také patrný výrazný zlom na konci šestého měsíce, který jednak souvisí s určitou sezónností zájmu o hypoteční úvěry, který je zřetelný také v roce 2006, ale nepochybně také s rostoucí úrokovou sazbou hypotečních úvěrů, která částečně snižuje dosažitelnost zajímavých nemovitostí a postupně tlumí "hurá efekt" poptávky po bydlení, resp. po hypotečních úvěrech.

Bezpochyby nejvýraznější vliv na růst úrokových sazeb hypotečních úvěrů mělo navyšování základních úrokových sazeb ze strany České národní banky, která se svými kroky snažila zbrzdit hrozbu rychlého růstu inflace. Průměrná úroková sazba hypoték vzrostla během šesti měsíců minulého roku téměř o jeden procentní bod, přičemž zajímavostí bylo zřetelné přibližování úrokové sazby jednoletých fixací k pětiletým sazbám.

Průměrná výše úrokové sazby na konci listopadu roku 2007 dosáhla úrovně 5,28 %, odpovídající první polovině roku 2003, přičemž v posledním měsíci roku 2007 lze ještě očekávat její další zvýšení s ohledem na schválené zvýšení základních sazeb ČNB z 30. 11. 2007. Data budeme mít k dispozici až na konci prvního měsíce roku 2008.

Co bude hýbat hypotečním trhem v roce 2008?

Z části bude další vývoj trhu s hypotečními úvěry ovlivňován rozhodováním České národní banky o výši základních úrokových sazeb. Začnou konečně sazby v následujících měsících klesat, nebo ještě porostou? Na tuto otázku se nám pokusila odpovědět Markéta Šichtařová, ředitelka analytické společnosti Next Finance:

"Očekáváme, že nejednotnost bankovní rady bude během roku 2008 přetrvávat. Počátkem roku zvýší bankéři ještě své sazby, protože inflační prognóza bude muset reagovat na svou chybu a inflační rizika budou stále značná. Během roku koruna ale dále posílí, což centrální banku znovu (jako vždy) překvapí, a vnější podmínky budou ukazovat spíš útlum aktivity. S vyššími sazbami a silnější korunou budou exportéři přidušeni a v druhé polovině roku 2008 bude inflace pro mnohé překvapivě rychle klesat, což vyvolá spekulace naopak o snížení úrokových sazeb."


Nejen z důvodu rostoucích sazeb lze předpokládat, že v příštím roce dojde k určitému útlumu poptávky po nových hypotečních úvěrech. Zvýšení úrokových sazeb se však dotkne také klientů bank se staršími hypotékami, jimž v roce 2008 končí tzv. fixační období a budou nuceni sjednat další fixaci za aktuálních podmínek na trhu.

"Pokud někdo v roce 2005 uzavřel hypotéku na 2 miliony korun s tříletou fixací, která mu skončí v průběhu roku 2008, musí letos počítat s navýšením měsíční splátky o 1500 Kč, často i více," říká Petr Stuchlík, člen představenstva společnosti Fincentrum v její tiskové zprávě.

Možností, jak se vyhnout výraznému navýšení měsíční splátky hypotéky, je tzv. refinancování, tedy přeúvěrování stávající hypotéky výhodnějším úvěrem jiné banky. Podle nejnovějších odhadů v letošním roce končí fixace přibližně 80 000 klientům, které se s největší pravděpodobností pokusí konkurenční banky "přetáhnout".

Zda se jim to podaří bude záležet především na atraktivitě a výhodnosti konkurenční nabídky. Dosud k velkému přesunu klientů nedocházelo, i přesto že banky tuto možnost nabízí již delší dobu. Klienti jsou jednak dosti konzervativní a přefinancování sebou nezřídka neslo další administrativu a náklady např. na nový odhad nemovitosti, které nakonec klienta od přestupu odradily.

Nicméně banky pro letošní rok připravily několik zajímavých novinek, které jim mohou přivést nové klienty. Nově například začíná hypoteční úvěry poskytovat také internetová mBank, která klientům nabízí zpracování úvěru a vedení úvěrového účtu zdarma, přičemž přichází s novinkou tzv. bilančního úrokování. mBank nabízí také službu, kterou disponují např. klienti Raiffeisenbank již delší dobu a to možnost předčasného splacení hypotéky bez sankčních poplatků i v průběhu fixace.