Investovat do nemovitostí v USA? Zatím raději ne…

Florida – ráj nejen pro důchodce

Florida patří k nejbohatším americkým státům. Hlavně se ale může pyšnit velmi příznivým klimatem s více než 300 slunečnými dny v roce a průměrnou teplotou kolem 21 °C. Teplé moře je lemováno stovkami kilometrů písečných pláží. Jsou tu skvělé podmínky pro koupání, rybolov, jachting, golf a řadu dalších aktivit. Samozřejmostí je kvalitní infrastruktura a široká dostupnost všech možných a někdy i nemožných služeb.

Nejjižnější stát USA se v minulých letech těšil rostoucímu zájmu celebrit, bohatých důchodců a turistů, ale i domácích a zahraničních investorů. Lákadlem pro ně byl především několikaletý růst cen nemovitostí až o několika desítek procent ročně. Zejména v atraktivních lokalitách bylo možno na spekulacích s nemovitostmi vydělat desetitisíce dolarů, a to vždy už během několika měsíců a s relativně malým kapitálem.

^REKLAMA

Jednalo se o krátkodobé spekulativní investice, zvané „flip“. Dlouhou dobu vycházely díky stále rostoucí poptávce po luxusních bytových jednotkách v nově stavěných bytových domech. Stačilo si vybrat vhodný developerský projekt v úvodní fázi výstavby a využít toho, že tržní ceny bytů v průběhu výstavby rychle rostou. Pro úspěch transakce stačilo složit jen 20 % z ceny bytu a ten pak ještě před jeho dokončením se značným ziskem prodat.

V roce 2006 však floridský realitní trh začal vykazovat známky přehřátí a prodeje domů i bytových jednotek v kondominiích začaly váznout. Problémy pocítili nejen lidé, kteří nebyli schopni splácet hypotéku, ale také spekulativní investoři. Ceny bytů kvůli nižší poptávce přestaly růst a sehnat zájemce o odkoupení bytové jednotky bylo najednou velmi obtížné. Mnozí investoři začali prodělávat.

Kdy skončí krize?

V průběhu roku 2007 problémy amerických realitních trhů dále nabobtnaly a spustily lavinu nervozity, která oběhla celý svět. Nejhorší je, že dodnes nelze problémy vzniklé nesplácením hypotečních úvěrů přesně kvantifikovat a dokonce ani odhadnout, kde všude se ještě projeví. Kreditní riziko amerických hypoték se po jejich transformaci do cenných papírů přesunulo k institucionálním investorům a bankám po celém světě.

V řadě portfolií leží pochybné cenné papíry za desítky miliard dolarů. Nikdo se však k jejich držení nechce přiznat. O lecčems však vypovídají zveřejněné výsledky hospodaření za loňský rok. Největší švýcarská banka UBS si kvůli investicím do CDO dluhopisů navázaných na americké subprime hypotéky odepsala přes 13 miliard dolarů. Odpis podobné částky ze stejných důvodů přiznala i americká Citigroup atd.

^REKLAMA

O hloubce současné krize svědčí i statistiky charakterizující stav amerického realitního trhu v loňském roce. Prodeje domů a bytů zaznamenaly meziroční pokles o 13 procent. Prodej nových rodinných domů poklesl o více než čtvrtinu. Stejně dramaticky se propadla i jejich výstavba. To jsou nejhorší výsledky přinejmenším za poslední dvě desetiletí.

Podle optimistů má americký realitní trh své nejhorší období za sebou. Ani ty nejoptimističtější scénáře však nepočítají s okamžitým návratem k rychlému růstu a nevylučují další výkyvy směrem dolů. Pesimisté hovoří o tom, že krize zdaleka nekončí. Zatím nepřiznané ztráty z hypoteční krize prý jdou do stovek miliard dolarů. Navíc další podobné problémy prý hrozí kvůli nespláceným úvěrům z kreditních karet. 

Největší riziko? Ztráta důvěry v lepší zítřky.

Ceny akcií, komodit, ale i realit ovlivňuje řada různých faktorů. O jejich růstu či poklesu však rozhoduje především nálada, která na trzích převládne. Je-li většina investorů přesvědčena, že ceny porostou, růst cen nic nezastaví. Pokud je ale důvěra investorů v budoucí růst otřesena, obvykle následuje jejich propad nebo přinejlepším cenová stagnace. Zvrat pak přinese až změna nálady na trhu. Kdy k ní dojde, ovšem zpravidla nelze přesně odhadnout.

Důvěra v neustálý růst a rozvoj nerozhoduje jen o vývoji akciových, komoditních a realitních trhů. Opírá se o ni celý ekonomický systém rozvinutých zemí. Bez pozitivního očekávání budoucnosti by spotřebitelé méně utráceli. Banky by jim méně ochotně půjčovaly peníze. Výrobci by kvůli nižšímu odbytu byli nuceni šetřit a začali by propouštět. Domino efekt šířící se ekonomikou by nakonec mohl vést až k jejímu úplnému rozpadu, což nelze dopustit.

^REKLAMA

Vážnost situace si uvědomuje vláda i centrální banka USA. Svědčí o tom nejen jejich chlácholivá prohlášení, ale i soubor prorůstových opatření a razantní snižování úrokových sazeb. Obojí ale neřeší podstatu problémů. Hlavním cílem je obnovení důvěry spotřebitelů a investorů v další hospodářský růst. Američané totiž život na dluh a neustálý růst spotřeby pokládají za něco zcela samozřejmého, bez čeho nejsou ochotni se obejít.

Paradoxní je, že skálopevná víra v hospodářský růst skutečně může tento růst vyvolat anebo přinejmenším značně podpořit. Ovšem dlouhodobě žádný růst opírající se nikoliv o solidní základy, ale jen o pouhou iluzi prosperity, nemůže vydržet. Výsledkem prorůstových opatření bude zhoršení veřejných rozpočtů. Prudké snižování úrokových sazeb vyvolá inflační tlaky a znehodnotí měnu. Ekonomická krize není odvrácena, ale jen posunuta v čase.

Je vhodný čas investovat do koupě nemovitosti v USA?

Americká hypoteční krize srazila ceny řady tamních nemovitostí na úroveň, která se zdá být zajímavá. Převis nabídky nad poptávkou také rozšířil možnost výběru a významně posílil vyjednávací pozici zájemců o koupi nemovitostí. Mimo to dnes lze u amerických bank získat hypoteční úvěr za relativně výhodných podmínek. To vše vytváří příležitost pro dosažení velmi slušného výnosu. Je tu ale několik ale.

Jakékoliv úvahy o výhodnosti takovéto investice vycházejí z předpokladu, že hypoteční krize je již zažehnána a budoucí ekonomický růst doprovázený opětovným růstem cen nemovitostí není ničím ohrožen. Tento předpoklad však nemusí být správný. Předně: veškeré dostupné údaje o hypoteční krizi a stavu ekonomiky USA zůstávají neurčité. Často není zřejmé, nakolik se jedná o objektivní fakta a nakolik o virtuální realitu.

Obavy budí neustále se objevující další údaje o pokračujících propadech prodejů nemovitostí a zvyšujícím se počtu nesplácených hypoték (aktuálně je jich prý kolem 7,5 %). K tomu je třeba připočíst vyjádření nezávislých autorit, že hlavní nebezpečí pro budoucí vývoj v USA představuje neschopnost tamní exekutivy zabývat se odstraňováním skutečných příčin současné krize a nikoliv jen jejich následků.

Kombinace souboru vládních opatření a expanzivní měnové politiky FED patrně přinese kýžené oživení růstu. Může ale také přispět k další destabilizaci ekonomiky s jen velmi těžko odhadnutelnými následky, a to nejen pro realitní trh. Za takovéto situace se koupě nemovitosti kdekoliv v USA, báječnou Floridu nevyjímaje, zatím jeví být poněkud riskantním podnikem. Obzvláště má-li se jednat o krátkodobou spekulativní investici.