Jaký by klient měl zvolit fix pro svoji hypotéku?
Zájemce o hypoteční úvěr musí splnit řadu podmínek banky pro jeho získání. Zejména se jedná o doložení mnoha "papírů". Jednak při podání samotné žádosti, ale hlavně při jeho čerpání. Faktem však je, že získání hypotéky je dnes procházkou růžovou zahradou oproti galejím před nějakými osmi lety.
Podmínky bank se samozřejmě výrazně liší podle toho, jakou nemovitost klient pořizuje. Při prostém nákupu bytu nebo domu je to relativně jednoduché. Horší situaci má ten, kdo pořizuje byt, který se teprve staví nebo sám či na klíč staví dům.
Proto se hodně klientů bank většinou soustředí na tyto podmínky a málo pozornosti věnuje fixaci úrokové sazby, respektive si zvolí fixaci, kterou jim bankovní poradce nabídne.
Hodně klientů také věnuje, někdy až nepřiměřeně vysokou pozornost výši úrokové sazby a unikají jim další podmínky či zádrhele, které na ně banky nachystaly. Jde o různá "jestliže, když a ale", která se samozřejmě v marketingových materiálech bank neobjevují. V letácích je vše snadné, jednoduché a dostupné a velkou nadsázkou se dá říci, že hypotéku podle reklamy našich bank by měl získat každý bezdomovec.
Z mého pohledu je však volba správné doby fixace úrokové sazby jedním z nejpodstatnějších parametrů hypotečního úvěru.
V dnešním příspěvku zkusím porovnat pětiletou fixaci s fixací na celou dobu úvěru, tedy 20 resp. 30 let.
Stanovení úrokových sazeb na tak dlouhé horizonty je spíše věštěním z křišťálové koule, takže je nutné brát použité sazby jen jako jakési vodítko, abychom mohli dospět k určitému porovnání.
Porovnal jsem vždy dva a dva úvěry ve výši 1,5 mil Kč. Jeden na 20 let s fixací na pět let, kdy se sazba při otočce fixace zvýší vždy o 0,5% versus úvěr na 20 let s fixací na celou dobu. Další porovnání je de facto to samé, pouze úvěr je sjednán na 30 let.
 |
 |
Pro výpočty byly použity sazby, které jsem získal jako potenciální klient na pobočce ČSOB. Není podstatné, zda by byly použity nějaké slevy nebo přirážky apod. Rozdíl mezi sazbami na počátku splácení by byl vždy stejný. Rovněž nebylo účelem porovnávat několik bank, šlo je o porovnání fixace na pět proti fixaci na celou dobu úvěru.
Z tabulky je patrné, že rozdíly při 20tileté hypotéce jsou v prvních 10ti letech ve prospěch 5tiletého fixu a v dalších 10ti letech se to obrací ve prospěch fixace na celou dobu úvěru. Jsou však myšlena čísla zůstatku úvěru vždy při otočce fixu. Výše splátky a celkově zaplacené úroky se otáčí již po 5ti letech.
Celkově nám toto porovnání opticky v celkovém přeplacení vychází lépe pro dlouhodobý fix o cca 36 tis Kč. Vzhledem k délce splácení – 20 let je částka zanedbatelná, je to totiž průměrně 150,- Kč měsíčně. Pro někoho nic a pro někoho hodně. Je to však určitá cena za "nejistotu".
Při 30tileté hypotéce je celkové přeplacení o cca 187,5 tis. Kč v neprospěch 5tiletých fixů, což je průměrně 520,- Kč měsíčně.
Jaký by tedy klient měl zvolit fix pro svoji hypotéku?
Já osobně stále klientům, kteří mají trošku pevnější nervy, jsou případně ochotni k refinancování celé hypotéky u jiné banky, pokud by se ta původní zachovala při otočce fixace více než "nezdvořile" a v neposlední řadě jde o úvěr ve výši nad cca 1,5 mil Kč, radím, aby zvolili jednoletý fix. Samozřejmě je potřeba vzít do úvahy i celou řadu dalších aspektů. Délku čerpání, možnost mimořádné splátky (např. po prodeji bytu při přestěhování do nového) atd.
A proč toto radím:
1) jsem přesvědčen, že vývoj úrokových sazeb nebude tak drastický směrem vzhůru, jak bylo použito ve výpočtech;
2) při volbě fixace na celou dobu splácení úvěru, tedy jako v tomto případě na 20 resp. 30 let, se klient dostane do pasti, protože vlastně nemá možnost mimořádné splátky bez následné sankce ze strany banky – je tedy složitější např. nemovitost prodat;
3) banky mají vše určitě dobře spočítané, a protože jejich oborem činnosti není charita, lze předpokládat, že také nepředpokládají mimořádně strmý nárůst úrokových sazeb, protože jinak by asi takto dlouhé fixace za tak relativně nízký úrok nenabízely;
4) jak znám naše banky, tak se obávám, že i v případě vysokého nárůstu sazeb najdou cestu, jak se ke svým penězům na úkor klienta dostat. Stačí jen zvednout měsíční poplatky. Nebo se určitě najde jiný fígl.
A poznámka závěrem:
Tento článek by se současně měl objevit na serverech peníze.cz a investujeme.cz. Je to jednak proto, že každý z těchto serverů má svoji specifickou skupinu čtenářů, takže se dostane k širšímu okruhu lidí, a jednak jsem byl oběma šéfredaktory prakticky současně požádán o článek na podobné téma, takže je jednodušší použít stejný než jinými slovy napsat prakticky totéž.
