Je dobrý nápad kupovat teď investiční byt?

Momentálně hned u několika menších bank můžete pořídit hypotéku se sazbou nižší než 2 %. Průměrná hypoteční sazba na českém trhu se během května dostala na 2,3 %. A pravděpodobně bude dále klesat, protože i během června už například Air banka nebo Fio banka sazby snižovaly. Je tak možné, že i průměrná sazba na trhu se během následujících měsíců dostane přes 2% hranici.

Objevují se ale náznaky, že banky budou mnohem více prověřovat a vybírat nové klienty a že hypotéku rozhodně nedají automaticky každému, kdo přijde a řekne si. Banky si budou dávat větší pozor na to, komu dát úvěr. A komu ho naopak nedat. Především v situaci, kdy se bankovní sektor vyrovnává také s následky koronavirové epidemie, například s odkladem splátek úvěrů.

Investiční byt na hypotéku

Investiční byt představuje už několik let velmi spolehlivou investici. V situaci, kdy ceny bytů rostly, stejně tak rostlo nájemné za krátkodobé i dlouhodobé pronájmy, bylo vlastnictví bytu navíc, tedy ne pro vlastní bydlení, investicí až s téměř zaručenou návratností. Nemovitost pomalu nabývala na hodnotě, zatímco každoměsíční nájem představoval pravidelný příjem.

V jednom starším článku na hypoindex.cz jsme ukázali, že pokud už si budete kupovat nemovitost jako investici, výhodné je v tomto případě sáhnout po hypotéce. Využijete tak totiž pákového efektu a investice může dosahovat výnosnosti i v několika desítkách procent. Pravidelné platby nájemného by navíc měly pokrýt běžné splátky hypotéky a taková investice v podstatě nepředstavuje zátěž pro rodinný rozpočet.

^REKLAMA

Hypotéky zlevňují

Při pohledu na zlevňující banky se možná vyplatí ještě chvíli počkat, až se banky dostanou na dno svých nabídek. Protože pak získáte hypotéku s nižšími náklady. Přičemž prostor pro pokles úrokových sazeb hypoték na trhu ještě je. Záporných sazeb nejspíš v Česku nedosáhneme, ale klíčová 2T repo sazba ČNB v současnosti činí 0,25 %, což je asi o dva procentní body nad květnovou průměrnou hypoteční sazbou.

ČNB poklesem sazeb chtěla právě vytvořit prostor na trhu a podpořit nabídku peněz. A to nejen v běžném styku a v investičních půjčkách, ale také na hypotečním trhu. Tímto směrem ostatně míří i snaha vlády o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Podpořit realitní prodeje. Vypadá to jako ideální situace pro investiční nákup nemovitosti. Hypotéky klesají, nebudete platit daň z nabytí a analytici předvídají, že i když se dynamický růst cen nemovitostí zatím zastavil, tak další je hned za rohem. A ceny nemovitostí nejspíše dále porostou.

S jakými riziky teď počítat při koupi investiční nemovitosti

• Zkuste ještě chvilku počkat. Vypadá to, že úrokové sazby budou dále klesat. A i kdyby neklesaly, tak v současné době nejspíš nikam neporostou.
• Připravte se na to, že možná nebude až tak jednoduché získat hypotéku. Banky si budou více prověřovat vaši kredibilitu a zkoumat spolehlivost.
• Při koupi investičního bytu nejspíš čekáte, že jeho cena poroste. K tomu s velkou pravděpodobnostní dojde v dlouhém období, v krátkém období, například během letošního roku, je ale možné, že ceny budou stagnovat. Tak na to pamatujte, panika není na místě.
• Vybírejte nejen podle vašich cenových limitů, ale také podle dispozice a umístění. Pražský byt 2+kk nebo i menší je většinou jistotou. Navíc takto malých bytů je na trhu největší nedostatek, nejlépe se znovu prodávají a také se nejsnáze pronajímají, protože jsou levnější než větší byty.
• Pokud budete byt i pronajímat, tak počítejte s tím, že trh pronájmů byl koronavirem hodně zasažen. V Praze se skokově několikanásobně navýšila nabídka bytů na pronájem v okamžiku, kdy zastavený cestovní ruch znemožnil zisky skrze Airbnb. To samé i v dalších větších městech.
• Zrušení daně z nabytí ještě neprošlo parlamentem, je tak otázkou, jestli se 4% daní počítat, nebo naopak počítat s jejím zrušením. Pokud ale zákon projde, což je dost pravděpodobné, tak daň nebudete platit už u bytů koupených právě teď.
• Nákup investiční nemovitosti rozhodně není pro každého. Musíte počítat s nízkou likviditou investice, stejně tak i s krátkodobými výkyvy v příjmech. Pamatujte také na to, že vybírání nájmu není zadarmo a o nemovitost je třeba se starat.
• Nákup investiční nemovitosti ale rozhodně nemusíte uspěchat, sledujte pozorně realitní trh a čekejte na tu správnou nabídku. Je možné, že během pár měsíců se řada majitelů nemovitostí dostane do finančních potíží a bude příležitost koupit levně zajímavou nemovitost.