Kam pro úvěr? K odborníkovi! aneb Nelítostný závod o přízeň klienta

Startovní pole
Na startu automobilového závodu stojí tři rozdílní soupeři. Jsou to nesmiřitelní rivalové. Úplně vlevo vytáčí své motory do vysokých otáček lehké vozidlo s maloobjemovým motorem pracujícícím ve dvou režimech a to 4,6 % a 4,8 %. Spotřeba se pohybuje nejprve na úrovni 17 666 Kč, v druhém režimu pouze na úrovni 11 410 Kč.

Uprostřed v poklidu brumlá vysokoobjemový motor těžkého cupé s obrovskými pneumatikami. Motor pracuje v režimu 4,93 % a není jisté, že jeho režim zůstane v průběhu závodu konstantní. Možná se bude měnit i spotřeba 13 939 Kč, změny by však neměly být výrazné.

A kdo se do závodu vydává jako třetí? Je to pohodlné luxusní SUV, nemá sportovní ambice, určitě nebude soupeřům stačit, má také vysoký objem 4,93 %, jenomže šetří životní prostředí, spotřeba se drží na příznivých 10 012 Kč. Je to důležitý závod. Závod o přízeň klienta. Závod o nejlevnější splacení 2 000 000 Kč, které si klient potřebuje půjčit.

Situaci nám trochu komplikuje závodník první, stavební spoření. Už rok pilně trénuje a má na svém kontě 120 000 Kč. Ostatní závodníci, klasické hypoteční úvěry, si těch 120 000 Kč nechali na podílových listech peněžního trhu.Využijí je až nyní, na startu. Je to bezpečné rozhodnutí, trať se jim zkracuje a stačí zvládnout metu 1 880 000 Kč.

Stavební spoření a první hypotéka jsou stejně rychlí závodníci. Protnou cílovou pásku ve stejném okamžiku, za 210 měsíců od počátku tréninku stavebního spoření, za 198 měsíců od počátku závodu. Třetí závodník, pohodlná hypotéka s dlouhou splatností, pozná úlevu z dosažení svého cíle až za dlouhých 372 měsíců, respektive za 360 měsíců.

^REKLAMA

Nejnižší spotřeba vyhrává
Který z našich závodníků bude mít nejmenší spotřebu? Který to vyhraje u poradce, tedy i u klienta, jinými slovy u poroty? To je přeci očividné! Spočteme spotřebu za celý závod a ten nejlevnější vyhrává! Vždyť je to tak jednoduché! Stavební spoření s meziúvěrem a následným úvěrem spolkne z nádrže 2 781 815 Kč, soupeř kratší hypotéka 2 859 583 Kč a to ošklivé drahé pomalé SUV zmlsá celých 3 607 776 Kč. Radši se ani nemělo stavět na start! To je vyloženě trapas. Avšak i takový dokáže být sport.

Ale pozor, zdvíhá varovný prst jeden z porotců! Musíme být chytří. Hodnota peněz není statická veličina. Kdo s tím nepočítá, rozhoduje se jako neandrtálec. Kolik stály byty před deseti lety? A kolik stojí dnes? Docela rozdíl, že? Průměrná mzda se také výrazně změnila, o lístcích do kina ani nemluvě. To je součást ekonomiky. Změna hodnoty peněz. Spotřeba závodních strojů není v čase konstantní, mění se u závodníka stavebního spoření, je potřeba užít takzvanou metodu současné hodnoty. Tedy vyjádřit kolik zaplatím v dnešních penězích.

Ale čím diskontovat? Jakou sazbou? Přicházejí v úvahu tři sazby. Jedna ve výši inflace, druhá ve výši růstu nominálních mezd, třetí je míra zhodnocení alternativní investice, to je však složitější případ, zejména v určení rizika, v podstatě to může být jakékoliv ještě rozumné číslo. Zhodnocení alternativní investice je pro našeho klienta v porotě nedůležité, a stejně je to, jak se mezi poradci říká, "klient konzerva".

Jak tedy dopadne závod, pokud uvažujeme pohyb ceny peněz? Počítáme-li s inflací na úrovni 3 %, spotřeba stavebního spoření bude 2 210 550 Kč, spotřeba kratší hypotéky 2 221 982 Kč, což je rozdíl pouze něco málo přse 11 tis. Kč, spotřeba dlouhé hypotéky se vyšplhá na 2 376 178 Kč. Tady už je rozdíl znát, ale zase cesta je nenáročná, pohodlná, SUV si prostě člověka hýčká.

^REKLAMA

Diskontujme ale ještě mírou nominálního růstu mezd. Pokud je tempo růstu mezd rychlejší než inflace, rostou reálné mzdy, tedy koupěschopnost obyvatelstva, roste životní úroveň. Pro klienta je růst jeho příjmu důležitějším ukazatelem než inflace. Řekněme, že mzdy (je to diskutabilní, hraje zde roli efektivita práce, konvergence s vyspělým světem, otevřený pracovní trh atd.) porostou o 5 % ročně. Jak si v takovém případě povedou závodníci?

Stavební spoření spotřebuje 1 919 922 Kč a ano je to skutečně tak, klient vlastně zaplatí méně, než byla původní výše meziúvěru. Krátká hypotéka si vede ještě lépe a její motor spotřebuje jenom úžasných 1 896 719 Kč. Vítězem tohoto porovnání se ovšem stává ta dlouhá hypotéka, která za celou dobu spotřebuje pouze 1 891 372 Kč. Uvažte, poslední splátka za 30 let bude mít reálnou hodnotu lehce nad 2 000 Kč a průměrný plat bude okolo 100 000 Kč, což je necelých 4 000 euro, to není tak nereálné, že?

Různí vítězové…
Tak to vidíte, máme tři možné přístupy k porovnání financování tohoto případu. Máme tři silné závodníky. A máme vždy různého vítěze. To je ale zapeklitá situace. Jedno je jisté. Uvažovat v nominálních hodnotách při dlouhodobém plánování můžeme pro zjednodušení, v zásadě se ale jedná o čisté finanční barbarství a neandrtálský postup.

V tomto případě se tedy o vítězství zřejmě podělí obě hypotéky. O přízni klienta rozhodnou jiné přednosti závodníků než je jen spotřeba.

A jen dovětek. Obě hypotéky použily zákeřný triumf, jde o zpracování bezplatně. Ale to už se tak občas na tom našem trhu stává, že s hypotečními bankami se lépe vyjednává. Výsledky by to však nezměnilo, neboť polatek by byl 16 000 Kč, což si pro orientaci můžete u hypoték přičíst ke všem souhrným výsledkům.