Je český hypoteční boom u konce? Co bude dál?

Obecně lze uvést, že růst cen nemovitostí v současné době stále není u konce. Kroky České národní banky (ČNB) – zvýšení úrokových sazeb, případná regulace poskytování úvěrů – v kombinaci s urychlením výstavby mají potenciál růst cen nemovitostí zmírnit.

Šimon Blecha z tiskového odboru Ministerstva financí (MF) podotýká, že na vysokých cenách nemovitostí se v ČR podílí hned několik nabídkových a poptávkových faktorů. Na straně poptávky se jedná zejména o fázi hospodářského cyklu (současné hospodářské oživení je charakterizované nízkou nezaměstnaností a s tím spojeným růstem mezd).

Svou roli hrají i donedávna velmi nízké úrokové sazby, které jednak usnadňují nákup nemovitostí na úvěr (viz trvající rychlý růst hypotečních úvěrů) a dále vedou k hledání alternativních investic (např. do nemovitostí). Hypoteční trh ovlivňuje i zmenšování průměrné velikosti domácnosti. To je dlouhodobě působící faktor. Epidemie covudu-19 ale zvyšuje i nároky na kvalitní bydlení v rámci práce z domova. „Nesmíme samozřejmě zapomenout na dlouhé schvalovací procesy bránící urychlení nové výstavby. Té brání i politika na komunální úrovni,“ dodává Šimon Blecha z MF.

Ceny nemovitostí by měly mírně klesnout

Ekonom České spořitelny (ČS) Michal Skořepa uvádí, že podle tradičních modelů by ceny nemovitostí měly nejspíš aspoň mírně klesnout zejména proto, že růst úrokových sazeb a výnosů v ekonomice by měl oslabit poptávku po nemovitostech jako investici. „Proti tomu ovšem může jít sílící pocit české populace, že investice do nemovitosti nadále je a bude mimořádně výhodná. Záležet bude samozřejmě i na vývoji stavební a daňové legislativy,“ říká Michal Skořepa.

^REKLAMA

„Poptávka po nových hypotečních úvěrech je stále vysoká. Mírně však v posledních měsících klesá podíl refinancovaných úvěrů ve prospěch hypoték, kdy klient řeší svou aktuální bytovou potřebu. Nárůst hypotečních sazeb je jen jeden z mnoha faktorů, který ale bude poptávku po hypotékách tlumit,“ vysvětluje Michaela Bubeníková z Banky CREDITAS.

Jan Brejl, obchodní ředitel Partners pro server Investujeme.cz uvádí, že zvýšenou poptávku po refinancování zaznamenali již počátkem tohoto roku. „Největší zájem byl v průběhu druhého a třetího čtvrtletí, kdy se sazby hypotečních úvěrů začaly zvyšovat. Zde klienti velmi často řešili, jak si zajistit nízkou sazbu na další pevné období, a to dohodou u své stávající banky či poptávkou po refinancování,“ podotýká Jan Brejl s tím, že v posledních týdnech zájem o refinancování spíše klesá, protože stávající úrokové sazby již nejsou pro většinu jejich klientů atraktivní.

Česká republika v tom není sama

Připomeňme, že Bankovní rada ČNB  na svém jednání 4. listopadu zvýšila dvoutýdenní repo sazbu (2T repo sazbu) o 125 bazických bodů na 2,75 %. Současně rozhodla o zvýšení diskontní sazby na 1,75 % a lombardní sazby na 3,75 %.

Odborník ČNB Petr Král ve svém komentáři uvádí, že Česká republika v tom není zdaleka sama. Podobný cyklický inflační příběh kombinovaný se stagflačními globálními tendencemi vykazují i jiné vyspělé země. Jejich centrální banky také postupně – tu rázně, tu o něco méně – přistupují ke zvyšování úrokových sazeb. Začal s tím letos v květnu Island, jen o pár dní nás v červnu předstihlo svým prvním hikem Maďarsko, následovala Jižní Korea, Norsko, Nový Zéland. V listopadu pár hodin před námi zvýšilo úrokové sazby o 75 bazických bodů Polsko a předtím o 125 bodů Chile.

^REKLAMA

Jmenované centrální banky (včetně ČNB) jsou si totiž podle Petra Krále moc dobře vědomé rizika souběhu zmíněných stagflačních (doufejme krátkodobých) globálních tendencí s domácími (dlouhodobými) cyklickými proinflačními tlaky. „Pokud by v této situaci zůstaly úrokové sazby, resp. celé nastavení měnové politiky, v dosavadním velmi uvolněném krizovém módu, pak by koktejl všech uvedených inflačních faktorů mohl snadno vyústit v déletrvající vzedmutí inflace,“ dodává Petr Král.

Nájemní bydlení

Na aktuální trend reagují i developeři, kteří v nově budovaných projektech myslí i na trend nájemního bydlení. Pojem „nájemní bydlení“ lidé ale často zaměňují za bydlení v nájmu v investičním bytě soukromého vlastníka. To je ale zásadní chyba. Nájemní bydlení je na zcela jiné, výrazně vyšší úrovni. Majitelům bytů, ve kterých bydlí většina nájemců, patří obvykle jeden nebo několik málo bytů z celého domu.

V roce 2022 má být například dokončený bytový blok Loox Prosek Apartments v Praze 9. Společnost V Invest ze skupiny CREDITAS už dokončila jeho hrubou stavbu. I v tomto projektu v současné době investor zvažuje nabídnout část domu k dlouhodobému nájemnímu bydlení. Hotovo má být v posledním čtvrtletí 2022.