Nemovitosti jsou vedle akcií, dluhopisů a komodit čtvrtou důležitou třídou aktiv, kterou je do portfolia dobré zahrnout. Pro jistotu opět připomínám, že řeč je o dlouhodobém dynamickém portfoliu.
Je mnoho způsobů, jak se dá na nemovitostech vydělávat. Někteří nemovitosti kupují, aby je po určité době prodali za vyšší cenu. Jiní je kupují, aby je mohli spravovat a pronajímat. Další budují nové a nové projekty, které posléze rozprodávají. Pak jsou společnosti, které na takové projekty pouze poskytují peníze a podílejí se na zisku. Také je mnoho společností, které pouze zprostředkovávají nákup a prodej nemovitostí.
To všechno je byznys týkající se nemovitostí. A to všechno může (ale nemusí) být velmi ziskový byznys. Ve většině případů však jde spíše o podnikání než o investování do nemovitostí. Pod pojmem investování si alespoň já představuji uložení peněz tak, aby pokud možno co nejvíc vydělávaly. Ne už shánění dodavatelů, partnerů, zákazníků a další aktivity. Neříkám, že nemůže jít o velmi úspěšné podnikání.
Jsou různé tipy, jak na nemovitostní byznys – koupit starší nemovitost a tu zrekonstruovat, využívat předkupního práva, kupovat v dražbách apod. Tím se zde ale nyní zabývat nechci. Jak už jsem totiž naznačil, s klienty nehledáme další podnikání, ale pouze způsob, jak investovat peníze. K tomu se nabízí několik možností. V podstatě jde o to, dát peníze k dispozici společnostem, které budou výše uvedené činnosti dělat za vás. Tím se samozřejmě vzdáváte kontroly.
První variantou jsou takzvané otevřené nemovitostní fondy, které se u nás teprve rodí. Jejich výhodou je, že mohou jednak investovat do akcií realitních společností a jednak přímo kupovat a spravovat nemovitosti. V posledních letech se však v Německu výrazně projevila jejich hlavní nevýhoda – oceňování nemovitostí v portfoliu, a pak také likvidita. Chce-li více podílníků naráz odkoupit své podíly, musí fond rychle prodávat nemovitosti a to není jednoduché.
Druhou variantou je investovat do akcií z realitního sektoru. Tak se můžete podílet na výnosech formou dividend a případného růstu cen akcií. Ovšem pozor, v tržních cenách těchto akcií jsou již zahrnuta očekávání vysokých zisků z nejrůznějších projektů. Akcie poslední roky velmi výrazně posilovaly. Pokud by se nějaké realitní společnosti nepodařilo dosáhnout očekávaných (mnohdy možná až nadsazených) zisků, pak by to s jejími akciemi mohlo jít pěkně z kopce.
Třetí trochu speciální variantou jsou tzv. REITs. Jde v podstatě také o investici do akcií, ale speciálních společností Real Estate Investment Trusts, které mají zvláštní daňový režim – neodvádí daň ze zisku, ale zdaňují se až vyplácené dividendy. Zároveň například v USA mají tyto společnosti povinnost vyplácet na dividendách minimálně 90% ze zisku.
Právě pro vysoké dividendy jsou velmi oblíbené. Nejvíce je ocení investoři, kterým nejde ani tak o zhodnocování majetku, ale spíš o pravidelnou rentu formou dividend. (To nyní nechme stranou, třeba se ke struktuře takového portfolia určeného pro čerpání renty ještě někdy vrátíme. Zde na to vzhledem ke zvolenému tématu není prostor.)
Tyto velké nemovitostní trusty mají být substitutem nemovitostních fondů. Oproti fondům se s jejich akciemi běžně obchoduje na burze, a tak mizí problém s oceňováním nemovitostí v portfoliu. Cenu podílů (v tomto případě akcií, ne podílových listů) určuje nabídka a poptávka na burze. Na druhou stranu tak při současném nemovitostním boomu dochází až k nadhodnocení cen akcií, a tudíž hrozí riziko silné korekce.
V ČR takový typ společností zatím neexistuje. Jak už to bývá, jsme na poli investičním dost pozadu. V USA funguje tento typ společností již od roku 1960. Ale třeba v Japonsku byly zavedeny až od roku 2002, v Německu bylo zavedení REITs schváleno teprve 30.března letošního roku se zpětnou platností od 1.1.2007.
Jak do nemovitostních akcií, tak do REITs, lze pak investovat přímo nákupem akcií, nebo prostřednictvím akciových nemovitostních fondů, nebo nákupem indexových produktů. Konkrétních instrumentů na výběr je poměrně dost, a to jak globálních, tak i na nejrůznější regiony. Mnoho jich je v euru či dolaru, ale najdou se i instrumenty zajišťující pevný kurz koruny.
Regionální diverzifikace
Podobně jako u akcií je i u nemovitostí neméně důležité investovat do různých regionů. Když se podíváme na výnosy některých trhů za poslední rok, můžeme z toho vyvodit, že široká regionální diverzifikace je nyní u nemovitostí skutečně na místě.
Měřeno podle indexů od společnosti Standard&Poors vydělaly na roční periodě americké nemovitostní akcie skoro 4%, japonské 26%, kdežto německé klesly o -6,38%. Vůbec nejvyšší růst zaznamenaly nemovitostní akcie Egypta s takřka 104%, následované Malajsií s necelými 61%. Na opačném pólu se pak nachází Indie s poklesem téměř -33%. (Pozn.: Jde o Total Return výnosy, tedy se započítáváním dividend.)
 |
Pro stabilnější vývoj je tedy dobré investovat velmi zeširoka. Nejjednodušším řešením je globální index, nebo fond investující do REITs či nemovitostních akcií napříč všemi regiony. S velkým kapitálem je samozřejmě možné zvolit samostatně několik perspektivních regionů. Sázet však pouze na jeden nedoporučuji.
Pro aktivně spravovaná portfolia nabízí nemovitosti zajímavé příležitosti jak využít nadvýkonnosti jednoho regionu nad jiným. K tomu třeba již delší dobu vybízí dvojice Japonsko a USA. Takto se dá dosahovat výnosu i v době kdy trhy s nemovitostními akciemi budou stagnovat či klesat. Ale to už je řeč o strategiích a k těm se dostaneme až později.
Diverzifikace podle typu majetku
Stejně jako rozlišujeme u akcií různé sektory a odvětví, tak i u společností spravujících nemovitosti je dobré rozlišovat různé typy nemovitostí. Jiné faktory totiž ovlivňují ceny bytů a jiné výši nájmů v shopping centrech.
Americká národní asociace REITs (National Association of Real Estate Investment Trusts) uvádí k 31.12.2005 následující strukturu majetku ve volně obchodovatelných amerických REITs:
 |
Při investici do globálního indexu či nemovitostního fondu máte zaručeno i široké rozložení mezi různé typy nemovitostí. Pro fajnšmekry, kteří vyhledávají různé exotické investiční příležitosti, v USA existují i REITs, které se specializují na spravování vězeňských a nápravných zařízení, nebo REITs, které spravují golfová hřiště. Když jsem tohle slyšel poprvé, nevěřil jsem vlastním uším. 😉
Budoucí vývoj REITs
Co je pozitivní, REITs vždycky budou vyplácet vysoké dividendy. Ovšem pokud jde o jejich tržní ohodnocení na burze, tam se již delší dobu mluví o obrovské bublině. Nemovitostní akcie rostly poslední roky neúměrně rychle. A podobně jako u akcií obecně, je jen otázkou času, kdy tento růst skončí. Osobně jsem ale optimista a neočekávám žádné obří splasknutí bubliny, spíše příchod několikaletého období stagnace. No uvidíme.
Z tohoto důvodu jsem přesvědčený, že bude do budoucna čím dál důležitější, využívat tržně neutrálních strategií. Ovšem ani u pasivního dlouhodobého portfolia bych se nemovitostí nebál, pokud bude nemovitostní složka portfolia široce diverzifikovaná. A disponuje-li investor velkým kapitálem, může při investici vynechat nejvíce nafouklé regiony a zaměřit se spíš na ty, u kterých se očekává růst cen nemovitostí (Japonsko, Turecko, střední Asie, JAR apod.) Tak či tak je určitě na místě (pokud to výše kapitálu dovoluje) rozložit investici do více splátek a využít Cost-Average efektu.
