Jedním z nejoblíbenějších forem investování mezi českou populací jsou nemovitosti. Má to své dobré důvody. Prvním z nich je bezprostřední užitek. V domě lze bydlet, zatímco akciemi nelze dnes – v době nematerializovaných cenných papírů – ani vytapetovat.
Do nemovitostí bylo možno investovat i během tzv. reálného socialismu, a to zpravidla s velmi dobrou mírou výnosu (určitě vyšší, než jakou nabízela tehdejší Česká státní spořitelna).
Rodinný domek postavený začátkem 80. let nákladem zhruba 300 tisíc korun československých má dnes o řád větší hodnotu v Kč.
Růst cen nemovitostí od roku 1989 – a zvláště během posledních několika let – vyvolává otázku, zdali náhodou neprobíhá nafukování velké cenové bubliny, která pak s nepříjemnými důsledky splaskne. V této souvislosti stojí za to podívat se na podobnosti a rozdíly trhu akcií a trhu nemovitostí.
Akciový trh je obecně velmi volatilní. Burzovní bubliny proto mohou snadno vzniknout jen díky pouhé spekulativní poptávce tažené "vybičovanou" psychologií.
Praskne-li akciová bublina, zpravidla nenásledují žádné závažné makroekonomické dopady. Krize v roce 1929 byla spíše výjimkou, podobně jako japonská krize, která začala koncem prosince 1989.
Trh nemovitostí je mnohem méně volatilní, protože spekulovat s nemovitostmi chce hodně času a peněz. Zatímco s akciemi si může hrát každý čistič bot, nemovitosti jsou jen pro vyvolené.
Člověk s běžnými příjmy (což se, bohužel, týká i většiny českých ekonomů) se neobejde bez hypotéky.
Trh nemovitostí se proto nemůže "nafouknout" tak rychle jako akciový trh, neboť tvorba úvěrů a schvalování hypoték má svá pravidla a procesy.
Ne snad, že by psychologie a davové chování na trhu nemovitostí zcela absentovaly, ale projevují se přece jen decentněji než na akciových trzích. Ceny nemovitostí jsou tedy v mnohem větší míře než akcie tažené růstem objemu peněz v ekonomice a tvorbou úvěrů. Proto platí, že splasknutí bubliny nemovitostí mívá pro hospodářství mnohem dramatičtější dopady než propad akciového trhu.
Zatímco u akcií jde jen o "papírové peníze", nemovitosti jsou s reálnou ekonomikou svázány mnohem úžeji a pokles jejich cen bývá doprovázen bankovní krizí a hospodářskou recesí.
Mimochodem, obě výše uvedené bubliny (USA 1929 a Japonsko 1989) byly též doprovázeny propadem cen nemovitostí a prudkým poklesem měnové zásoby. Zásadním hybatelem cen nemovitostí na straně poptávky je tedy růst objemu peněz a růst objemu úvěrů. Na straně nabídky hýbá cenami samozřejmě objem nově postavených nebo rekonstruovaných bytů a domů.
Proč jsou ceny vysoké v prestižních lokalitách? Protože Ořechovka, Bubeneč, Staré Město nebo Vinohrady jsou pojmy proslulé nejen v rámci Prahy, ale i České republiky a dokonce i zahraničí. Objem peněz, který teče do těchto lokalit, je proto teoreticky neomezený. V rámci celostátního průměru však agregátní finanční a ekonomické veličiny popisují vývoj cen velice dobře.
Lze sestavit rovnovážný index cen nemovitostí, který udává hladinu, na jaké by ceny měly být, aby odpovídaly "normálním" podmínkám. Vybočení z rovnováhy signalizuje nadhodnocení či podcenění trhu.
Rovnovážný index lze pěkně demonstrovat na příkladě ekonomiky, pro kterou jsou k dispozici dostatečně dlouhé a kvalitní časové řady. Jde o Norsko:
 |
Index možná naznačuje, že Norsko právě prochází fází nadhodnoceného trhu – bez podrobnější analýzy trhu by však mohlo jít o předčasný závěr.
Norský index je zde ostatně prezentován jen pro demonstrační účely. Ukazuje totiž, že podíl poptávky ku nabídce v dlouhodobém horizontu skutečně dobře odpovídá růstu cen.
Českého čtenáře samozřejmě více zaujme domácí trh než krásná, avšak vzdálená země fjordů. Dlouhodobé časové řady zde sice nemáme, ale na úvod jednu sice kratší, ale velmi pikantní:
 |
Objem úvěrů roste exponenciálně, a to pořádně rychle! Od února 2002 do října 2006 ročním tempem 33,6 %! Není na čase vyhlásit červený poplach na trhu nemovitostí?
 |
Spíše není. Růst objemu zadluženosti sice bere dech, ale není vše tak horké, jak se zdá na první pohled.
Musíme si uvědomit, že jde především o uvolnění zadržené poptávky, která se kumulovala řadu let. Teprve pokles úrokových sazeb a zprovoznění efektivních úvěrářských systémů umožnilo boom hypoték.
Poptávka je také posílena silnými ročníky 1970-75, které přicházejí do svého ekonomicky nejaktivnějšího životního období.
Růst cen českých rezidenčních nemovitostí je proto možná až překvapivě mírný. Je to díky rostoucí nabídce, která tlumí růst cen.
Až doposud probíhající boom odezní, rychlost tvorby úvěrů se vrátí do "subsonických" hodnot. Sníží se jistě i objem stavební výroby.
Výsledek: ceny nemovitostí budou spíše stagnovat, možná mírně poklesnou. Žádný krach se konat nebude.
