Od začátku roku 2007 – a vlastně již od druhé poloviny roku 2006 – můžeme ze světa ekonomiky a financí slýchat téměř výhradně jen samé dobré zprávy.
Světový hospodářský růst je robustní a dokonce i dlouhou dobu neduživé Německo a Japonsko se poněkud vzmáhají. Nezaměstnanost klesá, v mnoha částech světa na mnohaletá minima. Ceny komodit nepředstavují problém, ropný šok se nekoná a inflace je pod kontrolou. Poslední bankovní krize propukla před dávnými pěti lety (bylo to v Argentině.)
Dále: nepřítomnost finančních skandálů, které by stály za zmínku. Enron je dávno pasé, česká tunelářská historie jakbysmet, na znárodnění ruského Yukosu trhy rovněž rády zapomněly. Ceny akcií rostou – od srpna 2006 rostla většina světových akciových indexů jako podle pravítka.
Index MSCI World vydělal od prvního srpna 2006 do 19. února 2007 slušných 16,7 % (v dolarovém vyjádření). V přepočtu na anualizovaný výnos by to bylo kolem 30 procent ročně, což je až nezdravě vysoká míra výnosu.
Takto rychle nemohou akcie dlouhodobě růst: dříve či později musí nastat korekce. Perpetuum mobile neexistuje, stejně jako neexistuje možnost, aby akcie v nízkoinflačním prostředí nesly každý rok výnosy vyjadřované v několika desítkách procent.
Podobně divoce se chová většina světových trhů nemovitostí. Americké nemovitostní investiční trusty (Real Estate Investment Trusts, REITs) vydělaly během roku 2006 přes 35 % v dolarovém vyjádření. Za necelé první dva měsíce roku 2007 již stihly přinést investorům 8,5 procenta. Od začátku tohoto desetiletí se cenový index REITs zečtyřnásobil.
REITs jsou fondy, které povinně vyplácejí dividendy; bývalo obvyklé, že výše těchto dividend je vyšší než výnosy státních dluhopisů. Nyní jsou dividendy nižší, což je důsledkem nikoli nižších výnosů z nájmů, ale velmi vysokých cen nemovitostí.
Nejde jen o USA. Britský deník Financial Times uvádí, že během posledního čtvrtletí roku 2006 vrhli drobní investoři celkem 1,1 miliardy liber do otevřených nemovitostních fondů. Investice do nemovitostí se stávají stále přitažlivější i pro penzijní fondy, protože výnosy dluhopisů jsou historicky velmi nízké a u akcií hrozí riziko propadu.
A britští portfolio manažeři mají ještě v živé paměti léta 2000-2003, kdy hodnota britských akcií poklesla zhruba o 40 procent. (Tuto ztrátu si britské akciové indexy "odpracovaly" teprve v roce 2006.)
Situace je tedy taková, že výnosy dluhopisů jsou neatraktivní, historicky nízké a často v reálném vyjádření záporné. Platí to prakticky pro celý svět. Česká republika není výjimkou: naopak, s výjimkou Švýcarska máme nejnižší úrokové sazby v Evropě.
Nevalné výnosy pevně úročených cenných papírů jdou ruku v ruce s vysokým nárůstem cen majetkových aktiv: akcií a nemovitostí. Mechanismus je dvojcestný. Za prvé, levné a dostupné hypotéky šroubují ceny nemovitostí nahoru. Za druhé, investoři znechucení z nízkých výnosů bankovních vkladů a dluhopisových investic ve vzrůstající míře kupují nemovitosti.
Často se tak děje bez konkrétnějších plánů, co s danou nemovitostí provést. Mnoho lidí koupí druhý byt, o němž předpokládá, že se snadno pronajme. Mimochodem, všimli jste si, že ceny tržních nájmů bytů v Praze dlouhodobě stagnují nebo dokonce klesají, zatímco ceny bytů rostou? I to je důsledek boomu hypoték.
U akcií je jasné, že korekce jednou přijít zkrátka musí, jde jen o to, kdy přijde a jak bude hluboká. Naskýtá se otázka, zda přijde i korekce na trhu nemovitostí – a jaké bude mít důsledky.
Ceny nemovitostí samozřejmě klesat mohou – ačkoli realitní agenti rádi tvrdí opak – a v historii můžeme ukázat celou řadu propadů cen bytů i komerčních realit. Zpravidla se tak stávalo v obdobích bankovních krizí. Dojde-li z nějakého důvodu k bankovní krizi, nastává nedostatek úvěrů, klesá objem peněz v ekonomice a nemovitosti, podobně jako akcie, reagují poklesem cen.
Někdy tento pokles cen bývá velmi prudký a rychlý, jak se stalo například v Hong Kongu v roce 1997, kdy ceny klesly až o 70 % během několika měsíců. Švédsko zažilo v období 1991-93 pokles indexu rezidenčních nemovitostí o 20 procent, přičemž pokles ve Stockholmu dosáhl bezmála 30 procent.
V obou těchto případech (a v mnoha jiných) byl pokles cen nemovitostí vyvolán bankovní krizí. Otázka zní – může tomu být i naopak? Může pokles cen nemovitostí vyvolat bankovní krizi?
Odpověď: není to úplně vyloučeno. Lze si představit situaci, že banky budou postupně utahovat šrouby. Nejprve u poskytování nových hypoték s nižším kreditním scoringem klientů (tzv. sub-prime mortgages), pak u všech hypoték a nakonec u všech úvěrů.
Takovýto scénář by skutečně mohl vést k hospodářské recesi, dramatickému poklesu cen akcií a nemovitostí, zkrátka k pekelnému scénáři. Objevují se i odkazy na Velkou krizi třicátých let. A mimochodem, na americkém trhu již byl zaznamenán pokles cen sub-prime mortgages, a to celkem znatelný:
 |
Katastrofické scénáře jsou však velmi málo pravděpodobné. Kdyby mělo dojít k bankovní krizi cestou poklesu cen nemovitostí, centrální banka v každé civilizované zemi by dnes zasáhla masivně expanzivní politikou, jakou americký Federální rezervní systém praktikoval v kritické situaci po 11. září 2001. V praxi by tedy nastala zřejmě jen mírná recese, doprovázená rekordně nízkými úrokovými sazbami. Díky nim by růst cen nemovitostí po čase opět pokračoval.
Jsou tedy nemovitosti nakonec skutečně bezrizikovou investicí? Ne, nejsou. Největší nebezpečí nespočívá v hlubokém poklesu cen, nýbrž v možnosti, že po rychlém nárůstu posledních let bude následovat mnohaletá stagnace, podobně jak se stalo v 90. letech v Německu.
Závěrečné doporučení? Současná ekonomická situace je natolik růžová, až je to podezřelé.
Nezbavujte se proto definitivně všech rezerv v podobě pevně úročených instrumentů. Až přijde akciová korekce, budete velmi rádi, že je máte.
Kromě toho, nezapomínejte na výhody pravidelného investování, které pomáhá účinně diverzifikovat riziko v průběhu času. A ačkoli nejhorší scénář krize cen bytů a domů je málo pravděpodobný, není úplně nejrozumnější vrhnout veškeré životní úspory plus několik hypoték do osudí trhu nemovitostí.
