Vstup do eurozóny se může do ekonomik různých zemí promítnout různým způsobem. V případě Španělska mělo přijetí eura za následek mimořádný hospodářský růst. Přijetí eura usnadnilo mezinárodní pohyb kapitálu. Tím byly zesíleny příznivé účinky reforem bývalého premiéra Aznara.
Španělsko prožívá čtrnáctý rok nepřerušeného hospodářského růstu. Nezaměstnanost, která v 90. letech dosahovala 20 procent, poklesla na úroveň 8,2 procenta. Hospodářská výkonnost v přepočtu na hlavu patrně příští rok předstihne Itálii. Podle údajů Světové banky Španělsko nedávno předstihlo Kanadu na místě osmé největší světové ekonomiky. Jedním z dočasných zdrojů hospodářského růstu byl i vzestup ekonomické aktivity žen doprovázený prudkým poklesem porodnosti. Španělská porodnost patří mezi nejnižší na světě (1,29 dítěte podle údajů z roku 2007.)
Rychlý hospodářský růst byl doprovázen – a z velké části také způsoben – masivním boomem na trhu nemovitostí. Španělská centrální banka uvádí, že během posledního desetiletí se ceny domů a bytů ztrojnásobily. Banky půjčily jen v samotném roce 2006 celkem 250 miliard euro developerům, což byl osminásobek ve srovnání s rokem 1998. Dále půjčily 134,3 miliardy euro stavebním společnostem a 544 miliard euro kupujícím; objem hypotéky vzrostl ve srovnání s rokem 1998 čtyřnásobně.
Pokud jde o strukturu hypoték, 96 až 98 % úvěrů na bydlení je strukturováno jako půjčky s variabilním úrokem, který je založen na krátkodobých sazbách. Ty byly ve Španělsku od zavedení eura v průměru jen na úrovni 0,1 % nad inflací. Nominální úrokové sazby spadly z původních 15 % až na úroveň kolem 3 %. Nyní se sazby pohybují od 4,13 % (tříměsíční sazby) až po 4,39 % (výnos desetiletých vládních dluhopisů.) Inflace nyní představuje 2,4 % podle údajů z dubna 2007.
Prodloužily se ovšem doby splatnosti hypoték. Banka Bilbao Bizkaia Kutxa zavedla úvěry s padesátiletou dobou splatnosti, Bilbao Vizcaya Argentaria zatím "pouze" se čtyřicetiletou dobou. To znamená, že i mírný pokles cen bytů ve spojení s růstem sazeb může vést k nárůstu počtu neplatičů.
REKLAMA
V průběhu dlouholetého poklesu či stagnace si mnozí investoři, developeři a realitní agenti zvykli na to, že nízké úrokové sazby budou trvat navždy. Kromě toho se Španělsko stalo odpočinkovou zónou Evropy, výsledkem čehož jsou čtyři milióny bytových jednotek v zahraničním vlastnictví.
Ačkoli Španělsko má o pětinu méně obyvatel než Británie, během posledních let převyšovala španělská výstavba úroveň britské výstavby pětinásobně. Jen v samotném roce 2006 započala výstavba 700 tisíc bytových jednotek, přičemž během téhož roku vzniklo ve Španělsku jen asi 500 tisíc nových domácností. Během téhož roku bylo dokončeno 750 tisíc bytových jednotek, více než ve Francii a Německu dohromady.
Nicméně již v roce 2005 začala Evropská centrální banka postupně zvyšovat krátkodobé úrokové sazby. Někteří klienti s hypotékami začali mít problémy, což se projevilo ve zvýšené míře splátkových delikvencí v posledním čtvrtletí roku 2006. Pokud by se k tomuto trendu přidalo oslabení přílivu zahraničních investic, výsledkem by mohl být vážný pokles cen doprovázený recesí stavebního průmyslu.
Existují skutečně signály ochlazení španělského realitního trhu. Prudce například oslabily akcie některých realitních společností. Akcie firmy Astroc Mediteraneo se ještě koncem února 2007 obchodovaly za více než 70 euro; začátkem června poklesly na 11 euro. Společnost Colonia oslabila ze 75 euro na 4 euro. Společnost Montebalito ztratila "jen" asi 40 procent hodnoty, Sacyr Vallehermoso 30 procent a FCC "pouhých" 17 procent, jde však o mnohem významnější firmy.
REKLAMA
Je pokles cen akcií ze sektoru nemovitostí předzvěstí poklesu cen samotných bytů a domů? Španělské rezidenční nemovitosti získávaly na ceně v průměru o 15 % ročně v rozmezí let 1999 až 2005. Z toho zhruba 9 % připadalo na nárůst ceny za metr čtvereční, zbylých 6 % na nárůst plochy dokončených bytů. Toto není dlouhodobě udržitelný vývoj.
Svědčí o tom fakt, že trvá stále delší dobu, než se podaří prodat nově dokončené byty. Madridská firma Aguirre Newman uvádí, že v roce 2003 trval prodej bytu průměrně 23 měsíců, zatímco v roce 2007 již 35 měsíců s rostoucím trendem. Výsledkem jsou bloky prázdných betonových domů a prázdné ulice. "Přišli jsme se podívat na byty, ale nalezli jsme město duchů," řekl reportérovi listu Miami Herald sedmadvacetiletý taxikář. "Mé přítelkyni to tady přišlo nebezpečné, tak jsme se otočili a jeli pryč."
"Skutečný zabiják rezidenčního trhu je bezbřehý převis nabídky," tvrdí Gonzalo Bernardos, profesor ekonomie z barcelonské univerzity. "Ceny již neoficiálně padají." Podle jeho odhadů poklesnou ceny nových a existujících domů o 20 procent od nynějška do roku 2009.
Ve Španělsku se ceny nemovitostí určují podle posudků odhadců na rozdíl od trhů jako USA nebo Británie, kde hlavní roli hrají tržní ceny. Výsledkem je prostředí, ve kterém odhadci často nafukují hodnoty, neboť jsou placeni prodávající stranou. "Žijeme v zemi, kde každý chápe, že odhady jsou něco jako poezie," řekl listu Miami Herold pan Jesús Encinar, zakladatel serveru Idealista.com, který shromažďuje údaje o cenách v Madridu, Barceloně a Valencii. "Bankéři mi říkali – Proč se staráte, že odhady jsou vycucané z prstu? V budoucnosti ceny stejně vyrostou."
"Lidé mají neotřesitelnou víru, že ceny nemovitostí mohou jít jen nahoru," říká dále Encinar. Objem majetku, které mají španělské domácnosti ve formě nemovitostí, činil v roce 2004 celkem 521 miliard euro, což odpovídalo 509 % hrubého domácího produktu. Pro srovnání, americké domácnosti ve stejném roce vlastnily nemovitosti v celkové hodnotě "pouhých" 159 % HDP. Španělský realitní trh má tedy hluboký prostor, kam lze padat.
Míra hypoteční delikvence podle údajů Standard & Poor’s vzrostla z 0,70 % v březnu 2004 na 1,75 % v březnu 2007. Průměrná cena domu v prosinci 2006 činila 374 tisíc euro. Průměrná cena za metr čtvereční v celostátním průměru dosahovala v první čtvrtletí 2007 hodnoty 2024 euro, v průměru za hlavní město Madrid pak 3002 euro.
Co se stane, když španělské nemovitosti postihne pokles cen? Nejhorší scénář: pokles kvality bankovních úvěrových portfolií, krize úvěrů (credit crunch), recese stavebního průmyslu s návazností na celou ekonomiku. Toto vše by samozřejmě mělo celoevropský dopad, který by se nevyhnul ani České republice.
