Ve filmu Superman chtěl hlavní padouch Luthor s pomocí vesmírných krystalů vybudovat nový kontinent a zbohatnout prodejem půdy, které je na Zemi nedostatek.
Časopis Forbes zařadil Luthora mezi patnáct nejbohatších fiktivních Američanů, po boku animovaného kačera strýčka Skrblíka, Bruce Wayna alias Batmana nebo naftařského magnáta J.R. Ewinga ze seriálu Dallas.
Luthorův nemovitostní projekt by byl ale ve skutečnosti ekonomicky pochybný.
CENY A PŘÍJMY
Za prvé, podle základního ekonomického zákona by zvýšení nabídky půdy za předpokladu stejné poptávky vedlo k poklesu ceny nemovitostí. Nehledě na to, že by kupujících bylo po ničivém zemětřesení, které rázové vlny krystalů vyvolaly, méně a cena domů a pozemků by mohla ještě více klesnout.
Za druhé, půda je vedle práce a kapitálu základním výrobním faktorem. Jenže otázkou je, za jakou cenu by ji ostatní mohli a byli ochotni koupit. Důvodem, proč existují obrovské rozdíly v cenách nemovitostí mezi metropolemi není pouze v elasticitě nabídky, ale i v odlišné úrovní příjmů obyvatel.
REKLAMA
Reálné ceny domů vzrostly v San Franciscu mezi lety 1950 až 2000 o 3,5% ročně, ale v celých Spojených státech v průměru jen o 1,7% a v některých městech jako Cleveland a Buffalo méně než o jedno procento.
V roce 2000 se prodával dům v San Franciscu za průměrnou cenu 550 000 dolarů, tedy asi třikrát dráž než v ostatních amerických městech. Neprodával by se, kdyby v San Franciscu zároveň nerostl výrazně rychleji podíl bohatých domácností, které si mohou dovolit drahý dům koupit.
CENA ZA LUXUS
Gyourko, Mayer a Sinai nazývají města s vysokým růstem ceny nemovitostí a počtem bohatých domácností superměsty. Bydlení v takových městech pak přirovnávají k vlastnictví vzácného luxusního zboží, za které jsou jen ti bohatší ochotni zaplatit vysokou prémií.
Zatímco v roce 1950 stály nejdražší domy v USA maximálně dvakrát víc než průměrná cena, v roce 2000 to bylo již pětkrát tolik. Za superměsta, která před padesáti lety ještě neexistovala, se dnes připlácí výrazně víc.
REKLAMA
Případová studie San Francisca a Las Vegas dokládá rozdíl mezi superměstem a městem. Od roku 1950 se v San Franciscu jen velmi pomalu zvýšil počet obyvatel, rychleji (relativně i absolutně) však klesal počet chudých a rostl počet bohatých rodin.
Růst ceny nemovitostí převyšoval ostatní města. Naproti tomu v Las Vegas za stejnou dobu probíhala populační exploze, během které sice absolutně narostl počet bohatých, ale také chudých domácností. Nabídka se přizpůsobovala, proto i ceny nemovitostí v Las Vegas rostly méně než průměr.
NA VELIKOSTI NEZÁLEŽÍ
Velikost města, počet obyvatel, případně jejich růst tedy nerozhoduje o tom, jestli se město stane superměstem s vysokým zhodnocením nemovitostí a pomalým růstem výstavby nových domů.
Milionová města jako Phoenix nebo San Antonio nejsou superměsty. Naproti tomu Jersey City s pouhým čtvrt milionem obyvatel nebo Santa Cruz se sotva šedesáti tisíci jimi jsou.
REKLAMA
Nepoměry se prohlubují, protože do superměst se stěhuje víc bohatých, kteří zůstávají, a méně chudých. Ti naopak odcházejí. V ostatních městech nejsou v migraci bohatých a chudých rodin takové rozdíly.
Z hlediska ocenění je možné nemovitosti v superměstech přirovnat k dražším akciím, s vyšším P/E.
Stejně jako jsou investoři ochotni za tyto akcie zaplatit vyšší cenu, protože očekávají vyšší růst zisků, jsou ostatní ochotni zaplatit vyšší cenu za nemovitosti v superměstech, protože očekávají vyšší růst nájmů.
Na rozdíl od akcií, bude udržitelnost růstu prémie za nemovitosti v superměstech ale především záviset na růstu populace s vysokými příjmy. Zatímco drahou akcií si může koupit i chudá rodina, drahou nemovitost bohužel ne.
Autor je analytik a působí v Pioneer Investments ČR.
