Téměř polovina nemovitostních fondů loni porazila inflaci

Výnosy nemovitostních fondů v ČR v roce 2023

13 fondů loni porazilo inflaci

Navzdory mnoha pochmurným předpovědím nemovitostní fondy nakonec reportovaly za uplynulý rok velmi solidní výsledky. Celkem 13 ze 30 nemovitostních fondů fungujících v ČR v uplynulém roce dokázalo porazit inflaci. Meziroční míra inflace ke konci roku činila 6,88 %.

Nejvyšší zhodnocení v uplynulém roce přinesl investorům fond CB Property Investors s výnosem 22 %, k čemuž přispělo zejména úspěšné otevření jeho industry parku v Liberci. Na druhém místě se umístil fond WOOD & Company Retail s výnosem necelých 17 % a třetí příčku obsadil fond Jet Industrial Lease se zhodnocením necelých 12 %.

^REKLAMA

Z retailových fondů dostupných široké veřejnosti připsal investorům v uplynulém roce nejvyšší výnos MINT I. rezidenční fond (8,04 %), následovaný fondem ZDR Investments Industrial Real Estate (7,61 %) a fondem Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (7,47 %). Všechny tři fondy se mohou pochlubit dosavadním výnosem přes 8 % p.a. od svého založení a drží na špici žebříčku nemovitostních fondů pro širokou veřejnost.

Pouze jeden fond skončil ve ztrátě

Pouze jeden nemovitostní fond vykázal za rok 2023 ztrátu, a to NOVA Real Estate, který pod tlakem odkupů investorů musel pozastavit úpisy a odkupy a nyní rozprodává portfolio. Největším investorem ve fondu totiž byla zkrachovalá Arca Investments. V rámci insolvenčního řízení a restrukturalizace společnosti dochází ke zpeněžování aktiv Arca Investments, mezi které patří i významný podíl ve fondu NOVA Real Estate. Tomu tak nezbývá nic jiného, než prodávat nemovitosti z portfolia fondu, a to vše v době, kdy na trhu velkých komerčních nemovitostí není moc kupců, takže musí prodávat za distresové ceny.

Takřka nulový výnos měl loni vlivem negativního přecenění hodnoty nemovitostí fond Accolade Industrial, který jinak dlouhodobě patří k nejúspěšnějším nemovitostním fondům v ČR s výnosem 69 % za posledních 5 let.  Velmi slabé zhodnocení v uplynulém roce zaznamenaly tradičně také fondy Generali Fond Realit (1,57 %) a REICO ČS nemovitostní fond (2,05 %). Oba vykazují dlouhodobě nejhorší výsledky ze všech nemovitostních fondů. Podprůměrný výnos měl loni také fond ZFP realitní (4,02 %), který jinak historicky patří mezi nejúspěšnější retailové fondy.

Porovnání s dlouhodobou historií

Průměrný výnos u retailových nemovitostních fondů za rok 2023 vychází na 5,79 %. To je sice o něco méně, než činila meziroční míra inflace za prosinec, ale v historickém srovnání jde o druhý nejlepší výsledek retailových fondů. Rekordní byl rok 2022 s průměrným zhodnocením 7,65 % u retailových nemovitostních fondů.

Nemovitostní fondy pro kvalifikované investory historicky zatím každý rok reportují v průměru výrazně vyšší čisté výnosy než nemovitostní fondy pro širokou veřejnost. Za rok 2023 vychází průměrný výnos nemovitostních FKI na 8,68 %, což koresponduje s dlouhodobým průměrem. Rovněž pro nemovitostní FKI byl historicky rekordní rok 2022 s průměrným zhodnocením 11,91 %.

^REKLAMA

Vývoj finančních ukazatelů

U většiny nemovitostních fondů v ČR došlo vlivem inflace v posledních třech letech k výraznému růstu nájemného. To se projevuje i na rentabilitě nájmů. U řady nemovitostních fondů v ČR, které reportují data o nájmech, se průměrný yield již dostal přes 7 % p. a. Nejvyšší yieldy vykazují fondy zaměřené na průmyslové nemovitosti, kousek za nimi jsou obchody a kanceláře. Nižší rentabilitu nájmu vykazuje logistika a fondy zaměřené na rezidenční bydlení.

Nemovitostní fondy s nejvyššími výnosy z nájmu (yield)

Zdroj : Nemovitostní-fondy.cz

V důsledku vyšších úrokových sazeb je na trhu patrná snaha snižovat úvěrové zatížení nemovitostí. Průměrné LTV u nemovitostních fondů v ČR v roce 2023 kleslo na 40 %. Až na jeden menší fond se nyní u všech ostatních drží LTV maximálně do 55 %, zatímco ještě před dvěma roky nebylo výjimkou LTV až kolem 65 %.

Nemovitostní fondy s nejnižším úvěrovým zatížením (LTV)

Zdroj : Nemovitostní-fondy.cz

Co přinese rok 2024?

Výhledy odborníků na vývoj na realitním trhu se liší. Někteří sledují pokles ocenění u některých zahraničních nemovitostních fondů a predikují, že problémy přijdou i do České republiky. Pokles ocenění mnoho ekonomů predikovalo i pro rok 2023. Nicméně rostoucí yieldy v uplynulém roce vykompenzoval růst nájmů, takže v ocenění nemovitostí k žádným dramatickým propadům nedošlo.

^REKLAMA

Začíná tedy převažovat pozitivní výhled. Realitní trh v České republice s klesajícími úrokovými sazbami oživuje. Poskytovatelé hypoték i realitní kanceláře hlásí od začátku roku výrazné zvýšení poptávky. Rok 2024 by tedy měl být pro realitní trh všeobecně příznivý a pravděpodobně i pro investice v nemovitostních fondech.

V uplynulých dvou letech nemovitostním fondům díky vysoké inflaci výrazně vyskočily nahoru na straně příjmů nájmy, ale zároveň jim také výrazně stouply na straně výdajů úroky u úvěrů. Zatímco úroky by nyní měly postupně klesat, nájmy už zůstanou zvýšené. Čisté cashflow tedy poroste, a to se bude pozitivně promítat i do účetního ocenění spravovaných nemovitostí, které teď bude pár let tak trochu dohánět inflaci.

Osobně si myslím, že nyní je ideální doba na nákupy. Ocenění je u řady nemovitostních fondů velmi konzervativní s rentabilitou nájmu kolem 6-8 % ročně. Perspektiva nemovitostních fondů pro příští roky je proto velmi dobrá a měly by nyní zase několik let stabilně porážet inflaci.

Díky příjmům z pronájmu a dlouhodobému růstu ocenění nemovitostní fondy generují relativně stabilní výnosy kolem 5-10 % p.a. Historicky vykazují nemovitostní fondy v ČR v průměru výnos od založení ve výši 7,4 % p.a. U retailových fondů je to 5,6 % p.a., u nemovitostních FKI 10,5 % p.a.

Přehled nemovitostních fondů v ČR

Nemovitostní fondy nejsou určeny pro krátkodobé uložení kapitálu ani ke spekulacím. Jsou obecně vhodné jako střednědobá nebo dlouhodobá konzervativnější investice. Díky relativně stabilním výnosům se hodí do portfolia nejen pro fyzické osoby, ale třeba i pro nadace, svěřenské fondy, společenství vlastníků bytových jednotek apod.

Podle specializovaného portálu Nemovitostní-fondy.cz působí aktuálně v České republice 31 nemovitostních fondů. Za nemovitostní fond portál označuje pouze regulované investiční fondy, které vydělávají primárně na pronájmu nemovitostí, nikoliv na developmentu. Z toho 19 fondů je dostupných široké veřejnosti (tzv. retailových). Zbylých 12 je určeno pouze pro kvalifikované investory (tzv. FKI), což znamená s minimální investicí od jednoho milionu korun a více.

Aktuální přehled všech nemovitostních fondů můžete sledovat na portále Nemovitostní-fondy.cz, kde najdete k jednotlivým fondům i obrázky spravovaných nemovitostí a základní finanční ukazatele jako rentabilitu nájmu, úvěrové zatížení apod.

Autor: Jan Traxler, privátní investiční poradce a partner Long Capital, zakladatel multi-fondu Otakar a odborný garant portálu Nemovitostní-fondy.cz a FKI-fondy.cz