Důvody rychlého růstu cen nemovitostí pominuly. V USA je tento růst nyní tak malý, že stačí pokrýt jenom inflaci. V průměru však opravdu nelze od nemovitostí čekat víc než jen pár desetin nad inflací.
Několik let před začátkem poklesu varovaly různé zdroje před nadhodnoceným růstem cen nemovitostí. Stačilo se vždy zaměřit na pár poměrových ukazatelů, které vedly téměř vždy ke stejnému závěru: růst je neudržitelný. Připomeňme si nejdůležitější a nejjednodušší ukazatele, na kterých závisí dostupnost nemovitosti:
1) Cena nemovitosti / příjem. Pokud cena nemovitosti roste rychleji než příjem, snižuje se počet kupujících, kteří si nemovitost mohou dovolit koupit. V USA se tento ukazatel pohybuje kolem čtyřky. Ze svého maxima 4,19, které dosahoval v roce 1988, spadl po korekci v roce 1992 na hodnotu 3,90. Několik let průměrné ceny nemovitostí nerostly rychleji než příjem, ale od roku 2000 ano. Současná hodnota je na historických maximech.
2) Úroky z hypotéky / příjem. Pokles úrokových sazeb zvýšil pro řadu Američanů dostupnost hypoték. Nižší náklady ale také zvýšily ochotu koupit si při stejných měsíčních splátkách dražší nemovitost. Bydlení se stalo dostupnějším ve větší míře i etnickým minoritám s nižšími příjmy, které za hypotéku vydají většinou více než polovinu svého platu. V průměru však nízká hodnota tohoto ukazatele stačila nějakou dobu kompenzovat zhoršování dostupnosti dané rychlejším růstem poměru ceny nemovitosti k příjmu.
3) Cena nemovitosti / nájem. S poklesem sazeb a rychlejším růstem cen nemovitostí než nájemného se stává vlastnictví atraktivnější. Procento vlastníků stouplo na historické maximum. V roce 2002 zveřejnila Harvardská univerzita studii, ve které projektovala do roku 2020 fantastický nárůst počtu vlastníků nemovitostí a stagnaci počtu nájemců. Tato projekce byla postavena na dlouhodobě neudržitelných podmínkách.
4) Pružnost nabídky. Rychlost, s jakou stavitelé reagují na rostoucí poptávku, ovlivňuje růst ceny nemovitosti. Když se například v polovině 70. let nebo začátkem 80. let zvyšovala v USA poptávka po bydlení, stavební firmy byly schopny rychle zvýšit výstavbu nových domů, saturovat poptávku a zabránit výraznějšímu růstu cen. S růstem prodejů domů v letech 1999 až 2001 ale nabídka nových domů dlouho nerostla a podpořila rychlý růst cen.
Odchylka od průměrného růstu cen nemovitostí a jeho poměru k příjmům vedla ve většině amerických měst k vysokému přecenění nemovitostí. Vztah ceny a přecenění je třeba blíže vysvětlit.
Cena a přecenění
Vyšší cena nemovitosti nutně neznamená vyšší přecenění. V některých oblastech USA jsou domy přeceněné o 50 i více procent, i když zároveň nepatří k nejdražším. V malém městě Bend ve státě Oregon přesahuje průměrná cena a medián 300 tisíc dolarů. V jiných amerických městech ale i 500 tisíc dolarů, v San Jose dokonce 700 tisíc dolarů. Přecenění nemovitostí ve městě Bend dosahuje ale téměř 70 %, zatímco v San Jose jen asi 30 %.
Za poslední čtyři roky se průměrná cena nemovitostní ve městě Bend téměř zdvojnásobila, ale v celých Spojených státech vzrostla o méně než 50 %. Rychlý růst cen domů do malého města Bend, zasazeného doprostřed přírodní scenérie, přinesla obrovská vlna bohatších imigrantů, která zvýšila populaci města ze 29 tis. v roce 1995 na současných 75 tisíc. Kromě většího počtu lidí v produktivním věku se ve městě usadil i větší počet důchodců. Ty sem mohl nalákat i časopis Money Magazine, který město zařadil mezi pět nejlepších míst k odpočinku. V loňském roce vydalo město 21 stavebních povolení na tisíc osob, což je několikrát víc než na jiných místech s vysokou poptávkou po bydlení. Celkový počet stavebních povolení však od roku 2005 začal klesat.
Na druhé straně růst cen nemovitostí v San Jose byl v poledních letech jen o něco málo rychlejší než ve Spojených státech. Toto téměř milionové město, desáté největší v USA, vykázalo také slušný růst počtu obyvatel, ale počet stavebních povolení nyní již nedosahuje tak vysokých hodnot jako v první polovině 80. let nebo na konci 90. let.
V USA ale najdeme i lokality, kde jsou ceny nemovitostí podhodnocené, například v Dallasu a Houstonu přibližně o více než 20 %. Míra přecenění je ale výrazně větší než podcenění a také převládá počet přeceněných metropolí. Cena nemovitostí již klesla u přibližně poloviny ze 317 amerických metropolí. Pokles cen ale zatím nedosahuje velikosti ani délky minulých korekcí.
Hloubka a délka korekce
V 80. i 90. letech byla situace v několika amerických městech ještě horší. Někde byly ceny nemovitostí přeceněné přibližně stejně jako dnes, ale pokles byl větší a delší. Příkladem nejhlubšího poklesu je městečko Lafayette ve státu Lousiana, kde v letech 1985 až 1988 klesly ceny nemovitostí v průměru o 35 %. V současné době jsou ceny za bydlení v tomto městě férové s průměrem kolem 120 tisíc dolarů.
Nejdelší korekce na americkém trhu nemovitostí trvala devět let a zasáhla město New Haven, ve kterém se od roku 1960 výrazně snížil celkový počet obyvatel, ale současně vzrostl počet i podíl hispánců, černochů a jiných etnických minorit. Vyšší procento lidí žijící za hranicí chudoby a nižší příjem na hlavu nemohl být konzistentní s vysokým růstem cen nemovitostí.
Pokud definujeme korekci jako pokles větší než 10 % a trvající déle než dva roky, napočítáme jich na americkém trhu nemovitostí za posledních dvacet let kolem sedmdesáti. Medián poklesu při těchto korekcích dosahoval hloubky 17 % a délky 4,5 let. V současné době je největší koncentrace přeceněných nemovitostí v Kalifornii, kde největší pokles zatím nepřesahuje 10 % a trvá nanejvýš dva roky.
Vyšší cena nemovitosti nutně neznamená vyšší přecenění, ale ani vyšší přecenění pokaždé nemusí vést k většímu poklesu ceny. Kromě toho bývá pokles cen velmi přeceněných nemovitostí prakticky výrazně nižší než velikost přecenění. Stačí se opět podívat na průběh minulých korekcí. V minulosti byly ceny nemovitosti ve městě Midland nadhodnocené o 91 %, ale ze svého vrcholu spadly o 23 %. Nemovitosti ve městě Lafayette nebyly zdaleka tolik nadhodnoceny, ale spadly víc.
Z grafu žádnou závislost mezi mírou přecenění a velikostí poklesu nevyčteme. Spojnice trendu sice naznačuje mírně pozitivní vztah růstu hloubky poklesu s velikostí přecenění, ale hodnota její spolehlivost je příliš nízká. To nic nemění na tom, že přeceněné nemovitosti klesají.
 |
Míra přecenění není ve Spojených státech nejvyšší. Země jako Francie, Británie, Nový Zéland, Dánsko, Švédsko nebo Irsko mají nemovitosti nadhodnoceny víc. Průměrný růst cen nemovitostí v USA podle výpočtů profesora Schillera přesahuje od roku 1950 inflaci jen o 0,4 % ročně. Tato průměrná inflace ale není patnáct, deset ani pět procent, nýbrž pouze necelá čtyři procenta a v posledních letech ještě nižší. Pokud k výraznému přecenění a nedostatečné korekci přičteme i fakt, že se historicky nejnižší míra nezaměstnanosti, která hodně zvyšovala příjem a dostupnost bydlení, jednou začne opět zvyšovat, mají nemovitosti to nejhorší ještě před sebou.
