Za posledních pět let se zdvojnásobil objem peněz investovaný Čechy do nemovitostních fondů

Takové možnosti mají normálně jen miliardáři. Jak ukazují čísla, Češi realitním fondům věří. V roce 2022 do nich totiž investovali o 15,8 % více peněz než rok před tím a tempo růstu si nemovitostní fondy drží i letos. Za posledních pět let se objem peněz investovaný do těchto fondů dokonce zdvojnásobil.

Realitní fondy vynikají v tom, že investory zbavují starostí, které se jinak k nemovitostem vážou. Tedy, není třeba hledat bonitní nájemníky, podepisovat s nimi smlouvy, složitě přiznávat příjmy z nájmu, servisovat vybavení nemovitosti nebo zařizovat opravy objektu a řešit jiné nepříjemnosti. A především – nemovitostní fondy mají většinou dlouhodobé nájemce s inflačními doložkami. Příjmy z pronájmu se jim tedy automaticky zvyšují stejně rychle, jak roste inflace.

A jak rostou ceny z pronájmu, zvyšuje se i ocenění nemovitosti. Některé otevřené fondy umožňují vstup i malým investorům, ty zavřené zpravidla mají vstupní investiční hranici nastavenou na jeden milion korun.

^REKLAMA

Realitní fondy teď nakupují za výhodnější ceny

„Za covidu došlo k mírnému poklesu cen u kanceláří, propadly se hotelové služby. Díky tomu je i dnes lze pořídit za výhodné ceny, které slibují vyšší růst po ozdravení ekonomiky,“ vysvětluje správce Realitního fondu KB 4 Jozef Murza z Amundi, který spravuje v pořadí už čtvrtý z rodiny nemovitostních fondů Amundi. První z nich dokázal od svého založení vydělat již více než 40 %, další dva už mají plnou kapacitu a čtvrtý právě nabírá nové zájemce. Ten aktuálně investuje především do „postelí“, tedy rezidencí, kolejí, hotelů či klinik.

Základem úspěchu v investování je vždy důsledný a pečlivý výběr nemovitosti. „V roce 2020 jsme analyzovali pro naše globální nemovitostní fondy celkem 1130 nemovitostí, přičemž pouze 24 z nich bylo nakonec koupeno a zařazeno do portfolia. Jinými slovy, nákup jsme realizovali u každé 50. nemovitosti, tedy jen u 2 % všech zkoumaných budov,“ poukazuje na složitost výběru správných nemovitostí Jozef Murza.

„Nyní běží upisovací období, tedy nábor klientů. To se uzavře nejspíš v září 2024. Fond mezitím vyhledává vhodné investiční příležitosti nejen mezi postavenými budovami, ale také nemovitostmi, které jsou ve fázi výstavby nebo před jejím zahájením. Mix je v poměru půl na půl,“ upřesňuje Jozef Murza.

Fond chce především využít nastupujícího trendu nájemního bydlení. Perspektivně vypadá také investice do bydlení pro seniory a soukromých zdravotnických klinik. Zatímco v Česku se jedná o novinku, kterou zatím rozvíjí jen pár vizionářů, v sousedních zemích je už byznys slušně nastartovaný. „S tím, jak populace stárne a zároveň přibývá lidí ochotných si za komfort připlatit, roste i zájem o specializované nemovitosti pro seniory, soukromé kliniky a servisované apartmány,“ říká Jozef Murza.

^REKLAMA

Dalším segmentem nájemního trhu, který v Čechách teprve čeká na svůj boom, je bydlení pro studenty, tedy především vysokoškolské koleje. Soukromí majitelé mohou studentům nabídnout vyšší standard než je obvyklý na státem spravovaných ubytovnách, movitější studenty lákají hlavně na komunitní život, který jim nyní v soukromých podnájmech často chybí.

První dva až tři roky probíhá postupné budování nemovitostního portfolia, kdy správce vyhledává nejvhodnější nemovitosti a jedná o cenách. Volné peníze investuje prostřednictvím nástrojů peněžního trhu, díky tomu tedy i v tomto období fond vydělává přibližně tolik, kolik činí aktuální repo sazba. Po nákupu fond drží a spravuje nemovitosti prostřednictvím profesionálních správců a generuje příjmy z pronájmu. Přebytečnou likviditu může klientům vyplácet prostřednictvím zpětného odkupu podílových listů.

Od začátku roku 2030 začne správce oslovovat kupce a přistoupí k postupnému prodeji nemovitostí. V tomto období je nejdůležitější klid na načasování prodeje. „V případě, že by situace na trhu nebyla příznivá, máme možnost odložit prodej nemovitostí až do roku 2033. Díky tomu se klienti nemusejí obávat, že by byly nemovitosti rozprodávány v nevhodnou dobu,“ vysvětluje Murza.

Otevřené versus zavřené fondy

Výhoda otevřeného fondu je, že může investovat úplně každý, a to už od malých částek v řádech stokorun. Kdykoliv je také možné svoje peníze vybrat. Především v dnešní době ale riskujete, že ceny půjdou dolů a ostatní investoři začnou z fondu utíkat a tím způsobí pád investice. Právě kvůli hrozícím výběrům nemohou správci otevřených fondů zainvestovat všechny peníze, ale musí držet hotovost. Oproti tomu zavřený fond je koncipován pro kvalifikované investory, kteří jsou ochotní do fondu své peníze vložit a po dohodnutou dobu je nevybírat. Díky tomu může správce fondu investovat veškeré prostředky a v klidu počkat na ty nejpříznivější podmínky, kdy nemovitosti prodat a maximalizovat zisk svých klientů.

Ne každého baví dennodenně sledovat vývoj na burze a být neustále ve střehu svoje peníze vybrat dříve než ostatní. Kdo si cení svého času a nervů, vybere správce, který všechno zařídí za něj a bude jen posílat výnosy z  investice.

Diverzifikace

Při výběru konkrétního fondu už je potřeba seznámit se se strategií správce a najít takový, který nabízí mix nemovitostí podle představ investora. Ideální je namixovat si nemovitosti pestré sektorově, geograficky i podle stádia připravenosti.

Vyšší výnos slibují investice do projektů, které jsou zatím jen na papíře. Vzhledem k nevypočitatelnosti stavebního řízení v sobě ale také nesou značnou dávku rizika zpoždění nebo odložení projektu. Naproti tomu jednoznačně nejbezpečnější je investovat do již zavedené budovy se stabilními nájemci, kde lze okamžitě počítat jak s příjmem z nájemného tak i s kapitálovým zhodnocováním nemovitosti. Střední cestou je investice do projektů ve výstavbě či před dokončením – odpadá nejistota, zda se projekt podaří převést do reality, ale přesto existuje riziko, že se například nepodaří zaplnit nemovitost nájemníky.