Hypoteční boom pokračuje a zdá se, že letos jeho výsledky předčí i minulé roky, které přinesly bankám rekordní zisky. Za první čtvrtletí 2006 banky půjčily přes 16 mld. korun, což je dvakrát tolik než loni za celé první pololetí. Průměrná hypotéka dosahuje 1,4 milionu korun a její splatnost je 15 let.
MÝTY KOLEM HYPOTÉK. Hlavními důvody, které vedou k eskalaci zájmu o hypotéky, jsou podle názoru hypotečních bank stále přetrvávající nízké úrokové sazby. Letos však prý už porostou, a proto je třeba si pospíšit. Dalším důvodem zájmu je hrozba deregulace nájemného, která údajně zvedne výdaje na bydlení natolik, že je lepší si pořídit vlastní byt nebo dům. Třetím důvodem vzít si hypotéku je hrozící zvýšení DPH na bytovou výstavbu. Všechny tři důvody však nejsou tak jednoznačné, jak to na první pohled vypadá.
Prvním mýtem je nízká cena hypoték. Průměrné úrokové sazby, za které se aktuálně půjčuje na bydlení fyzickým osobám, se dají sledovat a porovnávat jen velmi těžko. Sazebníky bank uvádějí pouze minimální nebo garantovanou sazbu pro určité období. Dříve zveřejňovalo pohyb úrokových sazeb Ministerstvo pro místní rozvoj, ale dnes už se na jeho webových stránkách takové informace nedají najít. Proto občané snadno podléhají reklamním trikům, že hypoteční úvěry jsou levné a je možné si půjčit za pakatel. Realita je však jiná.
ÚROKY UŽ DÁVNO ROSTOU. Úrokové sazby hypotečních úvěrů pro fyzické osoby je možné sledovat podle Hypoindexu, což je projekt webu Fincentrum.cz, na kterém spolupracuje jedenáct nejvýznamnějších bank. Banky uvádějí průměrné úrokové sazby, počet a objemy nově poskytovaných úvěrů, jejich průměrnou výši či účel použití. Z toho se vypočítává vážená průměrná sazba, za kterou půjčovaly v určitém měsíci.
Historicky nejnižší hypoindex byl v srpnu loňského roku, a sice kolem 3,5 %, a od té doby stále roste. Letos v březnu se zastavil na 4,11 %. Znamená to, že v průměru banky půjčují za sazbu 4,11 procenta a nikoli za 2 či 3 %, jak uvádějí jejich reklamy.
Ale to není všechno. Hypotéky jsou také dražší díky tomu, že banky postupně stále zvyšují poplatky za schválení hypotečního úvěru, za vedení hypotečního účtu i za jednotlivé položky, které musejí klienti platit. Poplatek za schválení úvěru je stanoven jako určité procento z půjčované částky, a kromě toho se stanovuje jeho minimální a maximální hranice. Některé banky oba první parametry upravily směrem vzhůru.
ZA CO JSOU POPLATKY? Banky si u hypotečních úvěrů účtují měsíčně paušální poplatek za vedení hypotečního účtu. Pohybuje se od 100 do 200 korun, přičemž není vůbec zřejmé, za co je. Některé banky si totiž navíc ještě účtují další poplatky. Za výpis poštou se platí většinou 15 korun. Někde je zpoplatněn i běžný provoz na hypotečním účtu, který čítá tři stále se opakující automatické operace – příchozí platbu na hypoteční účet a dvě odchozí platby za měsíční splátku jistiny a platbu úroků.
Hypoteční účet tedy přijde ročně na 1800 až 2160 korun. To je víc, než mnozí z nás platí za běžný bankovní účet, na kterém měsíčně probíhá 10 až 20 operací a jsou k němu ještě další služby.
Nesmyslně předražené služby hypotečních bank zvyšují celkové náklady na splátku hypotečního úvěru. Můžeme si to ukázat na statisticky průměrné hypotéce 1,4 milionu korun se splatností na 15 let a úrokem 4,11 %. Splátka úvěru činí bez poplatků 10 433 korun. Při započtení poplatků za správu účtu je to 10 583 až 10 613 korun. Pokud bychom rozpočítali do měsíčních splátek ještě i poplatek za schválení úvěru, vyjde to na 10 675 korun měsíčně. To už odpovídá úrokové sazbě nikoli 4,11 %, ale 4,45 %. Takže průměrná hypotéka není zase tak levná, jak se to snaží banky prezentovat.
NOVÁ NABÍDKA PRO CHUDÉ. Ve snaze prodat hypoteční úvěry stále většímu počtu klientů, banky lákají takzvanými nízkými vstupnímu úroky. Znamená to, že zájemci o hypoteční úvěr nabídnou v prvním roce podstatně nižší úrok, než je průměr. Počítají s tím, že za rok sazbu mohou zvýšit a klient bude souhlasit, protože přefinancování hypotéky u jiné banky by ho přišlo draho.
Kromě toho banky přesvědčují zájemce s nižšími příjmy, že si mají rozložit hypotéku na delší období – až 30 let – a pak jim bez problémů bude měsíční příjem na splátky stačit. Neříkají však, že čím déle klient hypotéku splácí, tím větší balík bance zaplatí.
GE Money Bank přišla s jarní nabídkou, v jejímž rámci do konce června snižuje vstupní úrok hypoték. Kdo si půjčí do tří milionů korun, může získat na jeden rok sazbu 2,59 procenta. V případě milionové hypotéky na třicet let přijde měsíční splátka na 3999 korun, což je suma, kterou si prý může dovolit zaplatit každý.
Také Živnostenská banka má do konce června akční nabídku. Umožňuje novým klientům získat hypotéku s roční fixací 2,79 % a zároveň nabízí odklad splátek o jeden rok. Pokud zájemce nabídku využije, zaplatí bance z milionové hypotéky se splatností třicet let měsíčně 2325 korun za úroky.
Česká spořitelna nezůstala pozadu a rozjela kampaň Hypotéka pro každého. Ujišťuje zájemce, že devět z deseti žádostí bude vyřízeno kladně.
STRAŠÁK DEREGULACE NÁJEMNÉHO. Některé rodiny tlačí do hypotéky obava, že nebudou schopny zaplatit tržní nájemné, jehož příchod se pomalu blíží. Někde je tato obava skutečně oprávněná. Pokud rodina obývá velký byt v centru Prahy nebo Brna, pak se dá samozřejmě očekávat, že bude po ukončení deregulace platit několikanásobně víc než dnes.
Ale zvyšování nájmů nepostihne zdaleka tak velkou část bytového fondu, jak se občané obávají. Mnozí z nich si navíc neuvědomují, že v posledních letech jejich náklady na bydlení rostou především kvůli energiím a službám, a těch se přestěhováním do nového bytu nezbaví.
V České republice se staví byty jako o život. Loni bylo kolaudováno 32 600 bytových jednotek a zahájeno dalších 40 tisíc. Podle odborníků se minimálně třetina z nich kupuje za účelem tržního pronájmu. Proto také ceny tržních nájmů klesají. David Marek, analytik společnosti Patria Finance, očekává, že pokles tržních nájmů bude po dokončení deregulace nájemného pokračovat, což může zatraktivnit nájemní bydlení.
Tak se možná rodina z centra Prahy přestěhuje do nového nájemního bytu na sídliště, a bude tam platit tržní nájemné stejné, jako platila před deregulací. Není tedy důvod k tomu, aby si uvazovala na krk břemeno třicetileté hypotéky.
HROZBA RŮSTU DPH. Stejně jako strašák deregulace nájemného je relativní i hrozba růstu cen nových bytů a rodinných domů v případě zvýšení DPH na bytovou výstavbu. Zůstávají nevyslyšeny hlasy realitních odborníků, kteří už druhým rokem upozorňují na to, že si developeři dávno očekávané zvýšení DPH promítli do cen, i když k němu ještě nedošlo. Kdyby se přece jen DPH zvýšilo, ceny nové bytové výstavby by to v průměru zvedlo maximálně o 5 %, tvrdí odborníci.
České republice se však zřejmě podaří vyjednat výjimku na DPH u sociálního bydlení, jehož definice je poměrně široká a vejde se do ní většina bytů, které se na trhu nejvíce prodávají, tedy do 90 m2. Byty o výměře přes 90 m2 jsou pro většinu zájemců stejně příliš drahé.
U nových rodinných domů je průměrná výměra podlahové plochy kolaudovaných staveb 153 m2. Definované sociální bydlení tedy v tomto případě přesahuje jen o tři metry, a to snad není takový problém oželet. Většiny bytové výstavby by se tedy zatím zvýšení DPH stejně netýkalo, takže i tato obava je z velké části zbytečná a neměla by vést k unáhlenému zadlužování za každou cenu.
