REITs aneb Alternativní způsob investování do nemovitostí

Tyto společnosti nabízejí investorům jedinečnou příležitost stát se součástí realitního trhu bez nutnosti vlastnit nemovitosti přímo. REITs vlastní, provozují nebo financují nemovitosti s cílem generovat zisk pro své akcionáře, a to prostřednictvím vyplácení dividend.

Pojďme se tedy na investování do nemovitostí přes REITs podívat detailněji.

Co znamená zkratka REIT nebo REITs?

REIT je zkratka pro Real Estate Investment Trust a představuje typ společnosti, která vlastní, provozuje nebo financuje nemovitosti s cílem generovat zisk pro své akcionáře.

Hlavním důvodem, proč investoři kupují akcie REITs, jsou pravidelně vyplácené dividendy, které poskytují atraktivní pravidelný příjem.

Kde se vzaly REITs?

Historie REITs sahá až do 60. let 20. století ve Spojených státech, kde byly zavedeny jako způsob, jak umožnit běžným investorům podílet se na investicích do nemovitostí. Od té doby se REITs rozšířily po celém světě a staly se populární volbou pro ty, kteří hledají pravidelný příjem z dividend a chtějí diverzifikovat své investiční portfolio.

V dnešní době REITs pokrývají širokou škálu nemovitostí, od kancelářských budov a obchodních center až po bytové domy a logistická centra.

Právní struktura a fungování REITs

REITs jsou obvykle strukturovány jako akciové společnosti nebo trusty, které musí splňovat určité regulativní požadavky.

^REKLAMA

Například musí investovat většinu svého majetku do nemovitostí a vyplácet většinu svých zisků ve formě dividend. Tato struktura zajišťuje, že zisky jsou distribuovány mezi akcionáře a nejsou zdaněny na úrovni společnosti.

Výhody investování do REITs

Investování do REITs nabízí řadu výhod, včetně možnosti diverzifikace investičního portfolia a přístupu k nemovitostnímu trhu s relativně nízkými vstupními náklady.

REITs také poskytují likviditu, protože s jejich akciemi se obvykle obchoduje na veřejných burzách. Díky tomu mohou investoři snadno nakupovat a prodávat akcie REITs, což je výhodné zejména pro ty, kteří hledají flexibilitu ve svých investicích a rychlý přístup k naspořeným penězům.

Do čeho v rámci REITs můžete investovat?

REITs nabízejí investorům možnost investovat do širokého spektra nemovitostí.

• Administrativní prostory: Kancelářské budovy, které jsou často centrem podnikání a práce
• Průmyslové nemovitosti: Zahrnují továrny a výrobní haly pro výrobní sektor
• Skladové prostory a logistická centra: Důležité nemovitosti pro skladování a distribuci zboží
• Obchodní centra: Frekventovaná místa s velkým počtem obchodů a služeb, která přitahují zákazníky
• Zdravotnická zařízení: Soukromé nemocnice, kliniky a další zdravotnické objekty
• Datová centra: Prostory pro uložení a zpracování dat
• Hotely a rekreační resorty: Poskytují ubytování a odpočinek pro cestující a turisty
• Rezidenční nemovitosti: Bytové domy a další obytné prostory se zahradami a parky, poskytujícími obyvatelům klidné místo pro odpočinek

Zajímavost: Zvýšit hodnotu nemovitosti můžete různými způsoby – od zateplení přes nový nátěr stěn až po projektování zahrady. Víte, jak zvýšit atraktivitu zahrady u vaší nemovitosti?

Možnosti investice do REITs v Česku

V České republice jsou REITs poměrně novým fenoménem, a proto je výběr konkrétních společností omezenější ve srovnání se zahraničními trhy, jako jsou USA nebo Francie.

CPI Property Group

Tato společnost je jedním z největších vlastníků komerčních nemovitostí v České republice. Jejich portfolio zahrnuje kancelářské budovy, obchodní centra a hotely. Investiční strategie se zaměřuje na dlouhodobý růst hodnoty aktiv a generování stabilního příjmu z nájmů.

P3 Logistic Parks

P3 je developer a správce logistických parků, který vlastní několik velkých logistických center v České republice. Společnost se zaměřuje na poskytování moderních a udržitelných prostor pro logistiku a distribuci.

Jak si vedou REITs v zahraničí?

Trh s REITs je nejrozšířenější ve Spojených státech, kde je tato forma investice populární již od šedesátých let minulého století. Studie ukazují, že více než 80 milionů Američanů investuje do REITs a objem trhu je přibližně půl bilionu USD. Také v Austrálii jsou REITs dlouho zavedenou třídou aktiv.

I z České Republiky se můžete zapojit do obchodování se zahraničními REITs, a to na  mezinárodních burzách. Investovat můžete například přes online obchodní platformy, které nabízejí přístup k mezinárodním trhům, banku nebo finančního poradce.

Před investováním je vhodné se seznámit s podmínkami a regulacemi spojenými s investováním do REITs, jako je například výše dividend, možná rizika a daňové aspekty.

Jak REITs zvyšují hodnotu nemovitostí?

REITs zvyšují hodnotu svých nemovitostních portfolií prostřednictvím řady strategií. Jednou z nich je modernizace a renovace stávajících nemovitostí, například zlepšením jejich estetičnosti a zavedením moderních technologií. To zvyšuje jejich atraktivitu a energetickou účinnost.

Další klíčovou taktikou je využití inflačních doložek ve smlouvách, které umožňují dynamický růst nájmů v době vysoké inflace, a strategické akvizice a prodeje, které optimalizují portfolio REITs.

^REKLAMA

Investice do udržitelných prvků, jako jsou solární panely nebo zelené střechy nejenže zvyšují hodnotu nemovitostí, ale také snižují jejich environmentální dopad, což je stále více oceňováno jak nájemníky, tak investory.

Náš tip: Jedním ze způsobů, jak zvýšit hodnotu nemovitostí, je zařízení a vybavení nemovitostí – například elegantními, funkčními a minimalistickými posuvnými dveřmi.

Co ovlivňuje výkonnost REITs

Výkonnost REITs je zásadně ovlivněna ekonomickými podmínkami, jako jsou úrokové sazby, inflace a hrubý domácí produkt. Tyto faktory určují náklady na kapitál a ovlivňují poptávku po nemovitostech, což má přímý dopad na výnosy z investic do REITs.

Tržní podmínky, jako je nabídka a poptávka, konkurence a saturace trhu, rovněž hrají důležitou roli v určování úspěšnosti REITs, protože ovlivňují schopnost společností pronajímat nebo prodávat nemovitosti za výhodné ceny.

Provozování REITs mohou výrazně ovlivnit nové zákony a nařízení. Finanční ukazatele jako ziskovost, cash flow a schopnost generovat příjmy z nájmů ovlivňují jejich celkovou výkonnost. Dividendová politika je důležitá pro investory hledající pravidelný příjem.

Investoři by měli provádět důkladnou analýzu a sledovat ekonomické indikátory a tržní vývoj při hodnocení investic do REITs, přičemž je třeba si uvědomit, že minulá výkonnost není zárukou budoucích výsledků.

Jaký je postup investice do REITs?

Jak tedy začít investovat do nemovitostí? Pokud máte zájem o nákup akcií REITs, proces je relativně jednoduchý.

Začnete výběrem finančního poradce nebo investiční platformy, která umožňuje obchodování s REITs a nabízí přístup k burzám, kde jsou tyto akcie kótovány.

Poté si otevřete obchodní účet a ověřte svou identitu. Jakmile bude váš účet aktivní, vložte na něj finanční prostředky, které chcete investovat.

Pak je na řadě projít si různé možnosti a společnosti, které obchodují s REITs. Je důležité, abyste pochopili jejich finanční výkonnost, dividendovou historii a investiční strategie.

Až najdete REIT, který odpovídá vašim investičním cílům, zadejte příkaz k nákupu požadovaného počtu akcií.

Ideální je vaše peníze rozdělit do různých fondů nebo trustů tak, abyste minimalizovali riziko ztráty vašich financí, pokud se některá z vašich investic v budoucnu ukáže být nevýhodná.

^REKLAMA

Minimální kapitál pro investici do REITs

Investice do REITs jsou přístupné širokému spektru investorů, a to i těm s menším investičním kapitálem. Minimální částka, kterou je možné investovat do REITs, se může lišit v závislosti na konkrétním REITu a obchodní platformě, ale obecně je možné začít investovat již od relativně nízkých částek.

V České republice můžete například investovat do REITs již od 500 Kč a Slovensku od 10 EUR. Tato nízká vstupní bariéra umožňuje drobným investorům diverzifikovat své portfolio a získat expozici vůči realitnímu trhu bez nutnosti velkých počátečních investic, které jsou typické pro přímé nákupy nemovitostí.

Při investování do REITs je důležité si uvědomit, že i když je vstupní kapitál nízký, měli byste vždy zvážit další faktory, jako jsou poplatky za obchodování, daně a celkové riziko spojené s investicí do nemovitostních trhů. Je také vhodné mít dlouhodobý investiční horizont a provést důkladný výzkum konkrétních REITs, do kterých plánujete investovat.

S nižším základním kapitálem nejspíš nedosáhnete na nákup velkých budov, jako je bytový komplex nebo nákupní centrum. Můžete je však využít například na zakoupení menších bytových jednotek nebo rekreačních chat, které mohou být stejně lukrativní. Zvažte, jak investovat do postavení vlastní chaty, ať už jako součást vašeho osobního majetku nebo jako investiční příležitost pro pronájem a generování pasivního příjmu.

Zdanění příjmů a poplatky z obchodování s REITs v Česku

Poplatky spojené s investováním do REITs

V České republice po vás, jako po investorovi, mohou být vyžadovány transakční poplatky nebo provize při nákupu a prodeji akcií REITs prostřednictvím finančního poradce nebo investiční platformy.

Můžete se také setkat se správcovskými poplatky, které pokrývají náklady spojené s řízením REITs, jako jsou platby za správu majetku, právní služby a další administrativní výdaje. Tyto poplatky mohou ovlivnit celkovou návratnost investice.

Zdaňování dividend a zisků z REITs

Dividendy vyplácené REITs jsou v České republice zdaněny jako příjem. Standardní sazba daně z dividend je 15%.

Pokud jste daňovým rezidentem ČR, musíte zdanit dividendy vyplácené jak tuzemskými, tak zahraničními společnostmi. Pro nerezidenty se daní pouze dividendy vyplacené českými společnostmi.

V případě, že obdržíte dividendy ze zahraničí, můžete si na daň zaplacenou v zahraničí uplatnit zápočet, aby nedošlo k dvojímu zdanění.

Na co si dát při investici do REITs pozor?

Jako každá investice, i REITs mají své nevýhody a potenciální potíže, které by měli investoři zvážit.

Nevýhody REITs

• Kolísání trhu: Hodnota akcií REITs se může snadno změnit, protože je ovlivněna tržními podmínkami a ekonomickými cykly.
• Úrokové sazby: Zvýšení úrokových sazeb může vést k poklesu cen akcií REITs, protože se zvyšují náklady na půjčky a může se snížit poptávka po nemovitostech.
• Daně: Dividendy z REITs mohou být zdaněny vyšší sazbou než kapitálové zisky z jiných typů investic.
• Riziko koncentrace: Investice do jednoho nebo několika REITs může vést k nedostatečné diverzifikaci a zvýšenému riziku ztráty finančních prostředků.

Možné potíže

• Správa a management: Špatný management REITu může negativně ovlivnit jeho výkonnost a hodnotu akcií.
• Regulace: Změny v legislativě mohou ovlivnit provozování REITs a jejich ziskovost.
• Nájemní rizika: Problémy s nájemníky nebo neschopnost pronajmout nemovitosti mohou snížit příjmy REITs.

Kdy je nejlepší začít investovat do REITs?

Nejlepší čas pro investice do REITs je často spojen s obdobími nízkých úrokových sazeb, kdy je financování levnější a investice do nemovitostí se mohou stát lukrativnějšími.

V době ekonomické expanze, kdy roste hrubý domácí produkt a zvyšuje se poptávka po nemovitostech, mohou REITs poskytovat atraktivní výnosy.

Naopak během recese nebo když úrokové sazby stoupají, může být vhodné být opatrnější, protože tyto podmínky mohou negativně ovlivnit výkonnost REITs. Je dobré sledovat, jak se mění podmínky v zemi, kde máte zájem REITs zakoupit.

Alternativy k REITs

Znáte další způsoby investování do nemovitostí? Kromě investic do REITs existuje několik dalších způsobů, jak můžete investovat do nemovitostního sektoru.

Tradiční metodou je přímý nákup nemovitosti. Kupujete fyzickou nemovitost, jako je byt, dům nebo komerční prostor. Proto potřebujete vysoký počáteční kapitál a musíte počítat s tím, že o nemovitost se budete muset starat nebo si najmout někoho, kdo se o ni postará za vás.

Další možností jsou například investice do jiných druhů nemovitostních aktiv, jako jsou pozemky, bytová družstva nebo nemovitostní fondy. Každá z těchto alternativ má své plusy i mínusy a vyžaduje jinou úroveň zapojení a znalostí trhu.

Na závěr..

Ať už se rozhodnete investovat do fyzické nemovitosti či do REITs, do českého či zahraničního trhu, vždy byste měli vzít v úvahu své investiční plány a cíle, rozpočet a aktuální situaci na trhu, včetně stavu investice, kterou jste si vybrali.

Autor: Hana Kryzánková, Copywriterka a majitelka e-shopu Gentledogs.cz