Začínáme s investováním do nemovitostí: klíčové strategie, výhody a nevýhody

Tyto investice mají potenciál bez ohledu na vaši úroveň zkušeností, zatímco forex (obchodování měnových párů) nebo kryptoměny se mohou pro začínající investory ukázat jako příliš volatilní. Volba, kterou učiníte, závisí na počáteční výši investice, kterou máte k dispozici, a míře rizika, kterou se cítíte být ochotni podstoupit.

Jak využít investice do nemovitostí k dosažení finančního úspěchu?

Nákup a vlastnictví nemovitostí představuje investiční strategii, která je v ČR velmi oblíbená a rozšířená. Na rozdíl od investorů do akcií a dluhopisů mohou začínající majitelé nemovitostí využít k pořízení nemovitosti hypotéku, a to tak, že předem zaplatí část celkových nákladů a následně v průběhu času splatí zbývající částku spolu s úroky.

Co tedy definuje dobrou investici do nemovitostí? Výhodná investice se může pochlubit vysokou pravděpodobností úspěchu, což znamená, že nabízí značnou návratnost vaší investice.

Investice vždy znamená riziko

Pokud s sebou daná investice nese značnou míru rizika, mělo by být toto riziko vyváženo potenciálem značných výnosů. Nicméně i když si vyberete investice s vysokou pravděpodobností úspěchu, neexistují žádné záruky. Je důležité neinvestovat peníze do nemovitostí ani do žádného jiného podniku, pokud si nemůžete dovolit možnost ztráty tohoto kapitálu.

Zatímco tradiční hypotéka obvykle vyžaduje akontaci ve výši 20 až 25 %, existují případy, kdy k pořízení celé nemovitosti stačí pouhá 5% akontace. Tato schopnost převzít kontrolu nad majetkem ihned po podpisu dokumentů posiluje postavení jak obchodníků s nemovitostmi, tak pronajímatelů nemovitostí.

Navíc mohou využít své stávající nemovitosti zajištěním druhé hypotéky k financování záloh na další nemovitosti. Pojďme se ponořit do několika základních metod, jejichž prostřednictvím mohou investoři generovat zisky v oblasti nemovitostí.

Investice do fondů REIT (Real Estate Investment Trusts)

REIT je zkratkou pro Real Estate Investment Trust. V Evropě se jedná o poměrně novou formou akciových společností. Tyto společnosti investují do nemovitostí a obecně vyplácejí vysoké dividendy investorům.

^REKLAMA

REITs nabízejí výhodný způsob, jak investovat do nemovitostí, aniž byste přímo vlastnili fyzické nemovitosti. Podobně jako podílové fondy představují společnosti, které vlastní různé typy komerčních nemovitostí, jako jsou kancelářské budovy, maloobchodní prostory, byty a hotely. Pro ty, kteří nepotřebují okamžitý příjem, může reinvestování dividend vést k dalšímu růstu investice.

Vyplatí se do REIT investovat?

To záleží na tom, jaká je jejich hodnota. Některé se obchodují na burzách, podobně jako akcie, zatímco jiné nejsou veřejně obchodovatelné. Typ REIT, který si vyberete, může významně ovlivnit míru rizika, které podstupujete.

Neobchodované REIT jsou méně likvidní a mohou představovat problém z hlediska ocenění a prodeje. Jako obecné vodítko se novým investorům doporučuje zaměřit se na veřejně obchodované REIT, které lze zakoupit prostřednictvím makléřských firem.

Chcete-li začít investovat do REIT, budete potřebovat makléřský účet. Pokud ho ještě nemáte, otevření účtu je rychlý proces, který často trvá méně než 15 minut. Mnoho společností nevyžaduje počáteční investici, ačkoli konkrétní REIT, který si vyberete, může mít vlastní minimální hranici investice.

Další možností, jak získat expozici vůči diverzifikovanému spektru investic do nemovitostí, je investovat do fondu, který drží podíly ve více REIT. Toho lze dosáhnout prostřednictvím nemovitostního ETF nebo investicí do podílového fondu, který drží podíly různých REIT. Tyto přístupy nabízejí přístup k širšímu výběru realitních příležitostí

Online platforma pro investování do nemovitostí

Platformy pro investice do nemovitostí slouží jako most mezi developery a investory, kteří chtějí financovat projekty, ať už prostřednictvím dluhu nebo vlastního kapitálu. Investoři se jich účastní s očekáváním pravidelných výplat, obvykle měsíčních nebo čtvrtletních, výměnou za to, že na sebe berou značnou míru rizika a platí platformě poplatek.

Je však důležité si uvědomit, že tyto investice, stejně jako mnohé další v oblasti nemovitostí, mají spekulativní charakter a mohou mít problémy s likviditou.

V České republice je aktuálně velmi populární platforma InvestTown, která umožňuje investorům snadno investovat do nemovitostí. Tato aplikace přináší pohodlný způsob, jak se zapojit do realitního trhu, aniž byste museli sami vlastnit a spravovat nemovitosti.

InvestTown propojuje investory s kvalitními nemovitostními projekty, které prošly důkladným výběrem a analýzou. Uživatelé aplikace mohou investovat prostřednictvím equity (podílového) financování a získat tak příležitost generovat pasivní příjmy z pronájmu či prodeje nemovitostí.

 Pronájem nemovitosti

Investice do pronájmu nemovitostí nabízí slibnou příležitost pro osoby s kutilskými dovednostmi v oblasti renovací a talentem pro správu nájemníků. Je však důležité si uvědomit, že tato strategie vyžaduje značný počáteční kapitál na pokrytí nákladů na údržbu a případná období neobsazenosti.

Výhody pronajímání nemovitostí

• Generuje pravidelný příjem a potenciální zhodnocení nemovitosti
• Maximalizuje kapitál díky pákovému efektu (hypotéka)
• Různé daňově uznatelné výdaje spojené s vlastnictvím nemovitosti

Nevýhody pronajímání nemovitostí

• Řešení správy nájemníků může být časově náročné
• Existuje riziko poškození majetku nájemníky
• Potenciální snížení příjmů v období neobsazenosti

Pronájem pokoje ve vlastní nemovitosti

Jedním ze způsobů, jak začít na trhu s nemovitostmi, je pronajmout pokoj ve svém domě. Tato možnost umožňuje majitelům domů výrazně snížit náklady na bydlení a potenciálně těžit ze zhodnocení ceny nemovitosti.

Pronájem pokoje může učinit splácení hypotéky schůdnějším, zejména pro mladší osoby. Pro ty, kteří váhají, zda se zavázat k dlouhodobému pronájmu, nabízejí platformy jako Airbnb flexibilní řešení. Pronájem přes Airbnb přináší výhodu předem prověřených potenciálních nájemců a záruky společnosti pro hostitele, která nabízí ochranu proti škodám.

Ve srovnání se složitým světem investování do nemovitostí působí pronájem pokoje přístupněji. Pokud máte volný pokoj, můžete jeho pronajímáním snadno začít generovat příjem.

^REKLAMA

Mohlo by vás zajímat: Svěřit někomu cizímu svůj majetek může být problematické. Je proto důležité se před případnými potížemi preventivně chránit. Víte, jak na pojištění vlastní nemovitosti a domácnosti?

Výhody investování do nemovitostí

Investice do nemovitostí nabízí řadu přesvědčivých důvodů, které z ní činí moudrou volbu. Pojďme se podívat na některé z těchto klíčových faktorů:

Nemovitosti lze koupit za nižší než tržní ceny

Příležitostně můžete narazit na možnost koupit nemovitost pod její tržní hodnotou, zejména pokud prodávající nutně potřebují rychlý prodej a vy máte k dispozici potřebné finanční prostředky.

Využití těchto příznivých situací vyžaduje důkladnou znalost dynamiky místního trhu, která se stane dostupnější, když se plně věnujete investování do nemovitostí. Zejména realitní makléři vynikají v identifikaci nemovitostí, jejichž cena je nižší než tržní hodnota, a pomáhají vám tyto cenné nabídky zajistit.

Nemovitosti jsou pojistkou proti inflaci

Neustálý inflační vývoj často snižuje výnosy mnoha investičních možností. Nemovitosti však v tomto ohledu vykazují odolnost a často překonávají inflaci. Jedním z faktorů, které k tomu přispívají, je skutečnost, že investoři považují nemovitosti za pojistku proti inflaci, což vede ke zvýšené poptávce a vyšším cenám v obdobích vysoké inflace.

Kromě toho jsou nemovitosti často považovány za bezpečnou investici v dobách nejistoty, což dále podporuje růst cen. Kombinace těchto faktorů činí z nemovitostí výhodnou volbu pro investory, kteří hledají ochranu proti inflaci a spolehlivou investici v dobách nestability.

Nemovitosti lze vylepšovat a zvýšit tak jejich cenu

Pokud jde o investování do akcií, kupujete je a doufáte, že jejich hodnota časem vzroste, když se je rozhodnete prodat. Úspěch akcií však závisí na faktorech, které nemůžete ovlivnit, jako je například vedení společnosti a celkové výsledky společnosti.

Naproti tomu investice do nemovitostí nabízejí vyšší míru kontroly. Nemůžete sice ovlivnit širší demografické a ekonomické změny ani nepředvídatelné události, ale máte přímou kontrolu nad různými aspekty fyzické nemovitosti a nájemníky.

Nemovitosti generují stabilní cash flow

Vlastníte-li nemovitost k pronájmu, můžete těžit ze stálého měsíčního příjmu z pronájmu. Kromě základního nájemného mohou existovat další zdroje příjmů, jako jsou poplatky za vybavení, například za prádelnu, skladovací jednotky nebo parkovací místa.

Po započtení výdajů, jako jsou splátky hypotéky, daně z nemovitosti a náklady na údržbu, může být čistý příliv peněz z pronájmu nemovitosti značný. Pro posouzení celkové ziskovosti investiční nemovitosti je důležité vzít v úvahu tyto peněžní zisky a náklady.

Nemovitosti umožňují aktivní kontrolu investic

Na rozdíl od mnoha tradičních investičních možností, jako jsou akcie nebo dluhopisy, nabízí nemovitosti investorům větší míru kontroly nad jejich příjmy.

Při investování do nemovitostí se stáváte aktivním účastníkem investičního procesu. Máte možnost vyhledávat lukrativní obchody, řídit výdaje, pečlivě vybírat nájemníky a činit informovaná rozhodnutí o tom, kdy nemovitost prodat.

^REKLAMA

Vaše kroky a rozhodnutí přímo ovlivňují výnosy, které můžete získat. Tato úroveň kontroly odlišuje nemovitosti od ostatních, umožňuje vám praktičtější přístup a potenciálně maximalizovat vaše výdělky. Částka, kterou vyděláte na nemovitostech, je v podstatě určena vaším vlastním úsilím a rozhodováním.

Inspirace: Znáte 8 důvodů, díky kterým se vyplatí investovat do automyčky?

Nevýhody investování do nemovitostí

Přestože investice do nemovitostí nabízí řadu výhod, je nutné před rozhodnutím zvážit i možné nevýhody. Uvědomění si těchto nevýhod vám pomůže učinit informované rozhodnutí. Zde je několik bodů, které je třeba mít na paměti:

Investování do nemovitostí je běh na dlouhou trať

Investování do nemovitostí nabízí potenciál dlouhodobých výnosů, ale je důležité si uvědomit, že tyto výnosy se obvykle v průběhu času kumulují. Vyžaduje moudrá nákupní rozhodnutí a dostatečné investice do údržby nemovitostí, aby byla zajištěna ziskovost.

Příjmy z nemovitostí podléhají zdanění

Průběžné příjmy z nemovitostí, stejně jako zisky z prodeje nemovitosti, podléhají státním daním z příjmu, které jsou v ČR aktuálně 15 %. Existují situace, kdy zisky z prodeje nemovitosti nepodléhají okamžitému zdanění, jak bylo uvedeno výše.

Kromě toho může správa investic do nemovitostí v závislosti na nemovitostech a nájemcích vyžadovat značné množství času a pozornosti. Pokud se rozhodnete zvládnout správu nemovitostí sami, může to vyžadovat značné časové nasazení.

Nemovitosti nejsou likvidní

Rychlý prodej nemovitosti může být náročný, zejména pokud potřebujete okamžitý přístup ke značné částce v hotovosti. V případě naléhavé potřeby se můžete setkat s oportunistickými investory, kteří si uvědomují vaší situaci a za nemovitost nabízejí částku výrazně nižší, než je tržní cena.

Tyto nevýhody lze naštěstí minimalizovat dlouhodobým vlastnictvím nemovitostí, udržováním hotovostní rezervy pro období negativního cash flow a využíváním strategií pro úsporu daní, jako je reinvestování výnosů z prodeje do nových nemovitostí.

Hodnota nemovitostí může klesat

Na realitních trzích může docházet k výrazným krátkodobým poklesům hodnoty, zejména po obdobích nadsazených cen nemovitostí a tržních bublin. Pokud koupíte nemovitost v době, kdy jsou ceny na vrcholu, a složíte malou zálohu, můžete čelit poklesu ocenění a nakonec ji prodat v nejnižším bodě trhu. V takových případech je možné přijít o celou zálohu.

Transakční náklady jsou vysoké

Při nákupu a prodeji nemovitostí vznikají značné transakční náklady. Tyto náklady, jako jsou provize, pojištění, poplatky za poskytnutí úvěru a různé náklady na uzavření smlouvy, mohou být poměrně vysoké a potenciálně převýšit zhodnocení tržní hodnoty nemovitosti.

Držení nemovitostí po delší dobu umožňuje jejich dostatečné zhodnocení, které tyto náklady kompenzuje. Jedním z hlavních nákladů je provize realitní kanceláře, která se liší v závislosti na typu nemovitosti. Volně stojící domy mají obvykle vyšší provize ve srovnání s jinými typy nemovitostí.

Závěr

Investování do nemovitostí představuje zajímavou a výnosnou investiční strategii, která může nabídnout dlouhodobou finanční stabilitu a růst. Přestože s sebou nese určitá rizika a náklady, správně zvolená investice do nemovitostí může poskytnout atraktivní návratnost.

Je důležité mít na paměti, že každá investice vyžaduje pečlivé plánování a správu. Dobrá investice do nemovitostí závisí na faktorech, jako je lokalita, potenciál hodnoty nemovitosti a schopnost generovat trvalé příjmy.

Aby bylo vaše investiční portfolio úspěšné, je důležité sledovat trh a přizpůsobovat se měnícím se podmínkám. Mějte na paměti, že investice do nemovitostí je dlouhodobý závazek a vyžaduje odpovědný přístup.

Pamatujte, že každá investice nese určitá rizika a je důležité být připraven na možné cenové výkyvy trhu.

Pavel Horský, Specialista na optimalizaci webů