Tomáš Trčka je absolvent fakulty informatiky a statistiky na Vysoké škole ekonomické v Praze. V letech 2001 – 2004 působil jako ředitel prodeje fondů nizozemské finanční skupiny ABN AMRO Bank. Od roku 2005 byl ředitelem prodejní sítě životní části pojišťovny AIG. V listopadu 2006 byl jmenován do funkce předsedy představenstva a generálního ředitele společnosti REICO investiční společnost České spořitelny. Vlastní makléřskou licenci a mezi jeho koníčky patří sport, kultura, literatura.
Jak hodnotíte současnou situaci na realitním trhu a jakým způsobem ovlivňuje váš fond. Cítíte nějaký negativní vliv hypoteční krize i u nás doma, nebo je prostředí u nás jiné, lepší?
U nás je situace o poznání klidnější než například v USA nebo v Anglii. Faktem je, že lze pozorovat určitou nervozitu a zpomalování transakcí. Zatím nedošlo k tomu, že by proběhla nějaká transakce za výrazně nižší cenu, než byla na trhu. Standardním měřítkem ceny nemovitostí je takzvaný yield (procentuální výnos), a pravdou je, že se řádově o desítky bazických bodů tyto výnosy zvedly.
Na druhou stranu je fakt, že trh se tím trochu ozdraví, protože yieldy byly nastaveny poměrně agresivně. Na začátku roku 2007 se některé nemovitosti prodávaly s výnosem kolem 5 %, takže teď se u prémiových nemovitostí v Praze přibližujeme 6 %.
Takže když jsou kupní ceny nižší, výnosy jsou vyšší?
Přesně tak. Matematika výnosů je přesně obrácená. Je to stejné jako u dluhopisů, pokud roste výnos, tak klesá cena. Trh zatím nezaznamenal nějakou transakci, která by vyloženě potvrdila pokles cen. Takže jde zatím spíše o akademickou diskusi, jestli bude yield 6 %, nebo 6,2 %. Teprve uskutečněné transakce mohou potvrdit tyto předpoklady.
REKLAMA
Hodně agentů, kteří se zabývají realitními trhy tvrdí, že cena nemovitosti není 6 %, ale 6,5 %. Když jim ale řekneme, ať nám najdou stejně kvalitní konkrétní nemovitost za vyšší yield, jejich odpověď je obvykle vyhýbavá a nekonkrétní..Takže zatím jde pouze o spekulace, které nejsou podložené trhem.Pravdou také je, že objem transakcí výrazně poklesl oproti předchozímu roku.
Má tato situace nějaký konkrétní vliv na vás? Jak je váš výhled do budoucna?
Nemovitosti jsou dlouhodobá aktiva, a z pohledu 5letého, 7letého horizontu (což je investiční horizont našeho fondu) nedojde k ničemu dramatickému. Pokud by mělo dojít k nějakému zakolísání, tak bude pouze krátkodobé a povede pouze k vyčištění trhu.
Velkou část prostředků potřebných k nákupu nemovitostí si realitní fondy půjčují. Mnoho lidí může mít strach z tohoto pákového efektu. Můžete nám to osvětlit?
Paradoxně je pro nás pozitivní zpřísnění podmínek financování nemovitostí. Například před dvěma lety bylo docela běžné půjčit si 90 % financí na nákup nemovitosti a prakticky ji financovat externích zdrojů. Dnes jsou podmínky jiné. My si ze zákona můžeme půjčovat maximálně 70 %. Tato situace nám tedy spíše nahrává, protože znemožnila přístup k financování spekulativní konkurenci.
Právě financující banky jsou pro nás největší zárukou. Banka si totiž prověří, jestli je nemovitost ze svých nájmů schopna fungovat a ještě splácet úvěr. Pokud ne, tak Vám v žádném případě nepůjčí a pákový efekt se nekoná.
Kolik prostředků váš fond zatím nasbíral od investorů?
Momentálně máme okolo 6 000 podílníků, z nichž naprostou většinu tvoří drobní investoři. Máme vybráno asi 1,6 mld. Kč. Naše nemovitosti mají hodnotu kolem 2 miliard Kč. Minimálně 20 % fondu tvoři likvidní aktiva, – rychle zpeněžitelné cenné papíry a hotovost. Tuto likvidní složku máme investovanou v dluhopisech, momentálně nemáme nakoupeny žádné akcie. Dluhopisy mohou být maximálně 3leté, takže je většinou držíme do splatnosti. V našich investicích jsme velice konzervativní.
Kolik budov máte v portfoliu, jakého typu a jaké jsou plány do budoucna?
REKLAMA
V současné době je v našem portfoliu 6 nemovitostí, z nichž jedna je v Bratislavě, kancelářská budova Mokráň. V ČR je naší vlajkovou lodí brněnská budova Platinium, kterou jsme kupovali jako první akvizici loni v srpnu. Pak následovaly 4 další budovy. Jsou to retailové centrum Čtyři dvory v Českých Budějovicích, pak je to Aqua palace v Praze, máme nemovitost na Hlavním náměstí v Ostravě a také logistický park v Praze. Chystáme se nakoupit na přelomu roku, nebo začátkem příštího roku další nemovitost, která by měla být v ČR, přesněji v Praze.
Od začátku jsme říkali, že chceme využívat i regiony, protože i v regionech je možné najít zajímavé nemovitosti, které vynášejí trochu víc než v Praze, i když ta je, co se týče nemovitostí v ČR, naprosto unikátní.
Jaký je rozdíl mezi Prahou a ostatními co se týče obsazení nájemníky?
Co se týče našich nemovitostí, tak s výjimkou Mokráně, což je nová budova, kterou jsme kupovali čerstvě po kolaudaci, a ještě není úplně celá pronajatá, jsme nemovitosti kupovali plně pronajaté, takže nepociťujeme žádný vliv toho, že bychom je nemohli naplnit.
Jaké jsou vaše plány do budoucna, co se týče akvizic v zahraničí?
Já si myslím, že to bude všechno záviset na přílivu peněz do fondu. Do zahraničí bychom se chtěli podívat nejdříve koncem příštího roku. Samozřejmě sledujeme zahraničí, především státy, kde působí Erste Group – Maďarsko, Ukrajinu, Rumunsko apod.
Jaký je potenciál jednotlivých trhů?
ČR a východní Evropa má stále velmi zajímavý potenciál, protože ještě stále doháníme vyspělé trhy. Například Londýn tvoří naprostou majoritu realitních obchodů v celé Evropě. On sám je zase ještě o krok dále, než je například Německo a západní Evropa.
Jak probíhá investiční proces v nemovitostním fondu?
Investiční proces u nás je poměrně zdlouhavý. Například z pohledu klasického investora, který je zvyklý, že si sedne k PC, zadá pokyn a koupí si v online režimu akcie, nebo dluhopisy a transakce je ihned vypořádaná, trvají nemovitostní transakce velice dlouho. Většinou mezi 4 až 6 měsíci.
Nemovitost je takový zvláštní organizmus, žije si svým vlastním životem. Když se dnes začneme zajímat o kteroukoli nemovitost, tak za tři měsíce může vypadat úplně jinak. Například se mohou dopronajmout některé plochy, nebo naopak některý z nájemců podá výpověď. Během dané periody se nemovitost určitým způsobem mění. Když si kupujeme nemovitost, tak si kupujeme budoucí nájmy. Z toho důvodu pečlivě studujeme nájemní smlouvy a nájemníky, kteří si pronajímají nemovitost.
REKLAMA
Co se týče rozhodovacího procesu, tak naši portfolio manažeři vytipují prostřednictvím různých agentů, nebo vlastními zdroji nějaké vhodné nemovitosti, které by mohli zapadat do strategie fondu. Pokud najdeme nemovitost, o níž se domníváme, že by mohla být vhodným kandidátem pro zařazení do portfolia, tak se na ni musíme podívat zblízka. Vytvoříme si investiční model, který počítá s nájmy a finanční pákou, kterou budeme využívat, a zjistíme, jaký výnos pro fond jsme schopni zajistit. Pokud všechno odpovídá naší strategii, předkládáme ke schválení investiční záměr, který odsouhlasí dozorčí rada naší společnosti. Pak ho musíme nechat schválit depozitářem a vyjadřuje se k němu ještě výbor odborníků, takže kontrolní mechanizmy jsou poměrně přísné.
Depozitář má dokonce právo celou transakci zastavit, protože on si dělá sám svůj nezávislý posudek, a pokud by se jím stanovená cena odchýlila o více než 10 % negativním směrem, tak má právo transakci zastavit. Pro nás je ale nejdůležitější výnos, který nemovitost umí generovat. Ten závisí na řadě faktorů. Dvě nemovitosti, které jsou podobné a mají stejný yield, nemusí fondu vynášet stejně. Záleží hodně na vnitřní struktuře nemovitost, financování a podobně.
Dnes se říká, že situace je složitější v tom, že po stavebním boomu je problém s nájemníky. Může mít kvůli tomu problém i váš fond?
Myslím si, že to není tak úplně pravda. Možná to platí pro úvodní fáze developmentu. Když se ale podíváme na některé jiné budovy, které mají dlouhou historii, tak od nápadu budovu postavit, až po fázi, že nemovitost žije a je pronajatá, uběhne poměrně dlouhá doba. Už jen postavit takovou budovu trvá dva roky, přípravná fáze trvá také minimálně rok, spíše ale dva, než se vyřídí všechny formality. Potom, ve chvíli, kdy je budova postavená, tak trvá další rok až dva roky, než je plně obsazená. Je to obvyklý developerský cyklus. Od počátku stavby uběhnou řekněme asi 4 roky, než je budova v nejlepší kondici, tedy kdy se vyplatí ji koupit.
Jak probíhá zakládání nemovitostního fondu?
Tím, že jsme byli první, tak to trvalo déle než je běžné. Cestou jsme naráželi na spoustu nevyjasněných problémů, které zákon sice naznačoval, ale explicitně nedefinoval. Takže to byla i taková doba vyjasňování si některých elementů s regulátorem.Vynaložený čas se určitě vyplatil a dnes máme fond postavený na robustních základech.
Já si myslím, že pro každého, kdo zakládá nemovitostní fond, je nejdůležitější zvážit dvě věci. Musí mít realitní expertízu – zde bychom na trhu našli určitě dostatek renomovaných firem. Zároveň je ale nutné mít dokonalou investiční složky a především vybudovanou distribuci. To pro nemovitostní fondy platí beze zbytku. Dokonce bych řekl, že distribuce hraje klíčovou úlohu zejména v počátečním stadiu fondu
Dotkl se vás nějakým způsobem problém se zrušením fondu společnosti Realita?
Přímý vliv na nás to určitě nemá.Fond Realtie byl dost malý a naši klienti se také vzájemně nestřetávali. Já osobně zrušení fondu lituji, protože si myslím, že na trhu je dostatek místa pro více než dva fondy. Uvítal bych, kdyby vznikla další konkurence a nemovitostní fondy se zapsaly jako standardní nástroj diverzifikace portfolií.
Tady bych se možná ještě zeptal, jestli si nemyslíte, že k problémům a určitému nezájmu ze strany investorů nepřispěla také trochu nepříznivá doba, kdy růst cen nemovitostí už není takový jaký byl před několika lety, kdy se o nemovitostních fondech začalo uvažovat?
Ačkoli se vzdělávání investorské veřejnosti věnuje mnoho prostředků a času, stále převládá forma výběru fondů na základě minulé výkonnosti. Je to fenomén, který bude obtížné zvrátit. Obvyklé myšlení vychází z předpokladu, že pokud byl fond schopen generovat výnosy v minulosti, musí být schopen je generovat i v budoucnosti. Nemovitostní fondy existují u nás pouze rok a půl, takže na hodnocení jejich výkonnosti je stále trochu brzy. Podle mého názoru zatím většina investorů jejich vývoj spíše pasivně sleduje, než aby aktivně investovala.
Co vás vedlo k tomu, abyste se věnovali právě nemovitostnímu fondu?
Určitě to byla ohromná výzva, která mě lákala protože, že se jednalo o záležitost, která na našem trhu do té doby nebyla Byla to výzva stát u něčeho, co na západ od nás funguje desítky let a naše legislativa to umožnila až v loňském roce.
